СНТ или ИЖС? Как не заблудиться в трех буквах

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «СНТ или ИЖС? Как не заблудиться в трех буквах». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

СНТ – садовое некоммерческое товарищество; как и любое объединение, оно имеет устав, в котором закреплены возможности использования входящих в него наделов. Земли под СНТ используются для выращивания с/х культур на грядках и в саду; почва на таких территориях более плодородна. Огород или сад – обязательная составляющая надела, этим он отличается от ДНТ, предназначенного для отдыха, и где грядки появятся только, если захочется владельцу.

ИЖС: возможности капитального строительства

Название ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) прямо указывает на главную фишку надела. Только здесь закон разрешает построить капитальное жилье для круглогодичного проживания.

Подобные наделы всегда располагаются в пределах населенных пунктов, и инженерные коммуникации находятся в прямой доступности. Для дома существует набор ограничительных параметров: максимум три этажа, лимиты по площади и высоте потолков. Кроме того, проживать в таком доме может только одна семья. У наделов под ИЖС имеются следующие положительные возможности:

• У вас не возникнет сложностей с оформлением ипотеки под такой ЗУ.
• Дом после оформления получает почтовый адрес, а проживающая в нем семья – прописку.
• Доступна любая инфраструктура (больница, школа, магазины, дороги). За ее создание и поддержание отвечают местные органы власти.

Чтобы понять, что для вас лучше, ИЖС, ДНП, ЛПХ или СНТ надо прежде всего понимать для каких целей вам нужен участок и каким бюджетом вы распоряжаетесь.

Сделаем краткие выводы:

• Для занятия сельскохозяйственной деятельностью, садоводством или загородного отдыха (сезонного проживания) подойдет ЛПХ или СНТ;
• Для реализации сельскохозяйственной продукции лучший вариант — участок ЛПХ;
• Для проживания в капитальном доме с постоянной регистрацией и развитой инфраструктурой вокруг конечно идеален участок ИЖС, т.к. в этом его предназначение. Стоимость будет выше, чем у остальных вариантов, но вы получаете много плюсов и комфортную среду.

Назначение земель в СНТ

Земли в СНТ предназначены для сельскохозяйственных работ (выращивания овощей, разведения цветников). Тем, кто любит заниматься огородом и предпочитает собственные огурцы, помидоры, картофель, морковь и свеклу покупным, участок в СНТ просто необходим.

• Земли садовых товариществ чаще всего располагаются вне населенных пунктов. Иногда они находятся в черте города. Добраться до участка можно без труда как на общественном транспорте, так и на личном авто.
• Стоимость участка в СНТ ниже, чем земли, относящейся к категории ИЖС (индивидуального жилищного строительства). В этом несомненное преимущество СНТ. Однако вряд ли такой надел можно будет отдать под залог в банк. Кредитные организации идут на это крайне редко.

Покупка и продажа участка в СНТ

Сделка с недвижимостью в СНТ потребует от ее участников стандартных документов:

1. Свидетельство на право собственности. Часто дачники забывают его оформить, особенно если владеют имуществом давно. Подготовить документ несложно. Необходимо обратиться в Росреестр, представить технический план дома и выписку на землю из ЕГРН;
2. Кадастровый паспорт и план земельного участка;
3. Межевание;
4. Документы, которые подтверждают способ приобретения недвижимости. Это может быть договор купли-продажи, дарения или свидетельство о наследовании;
5. Справка, которую выдает СНТ в качестве подтверждения, того, что собственник регулярно платил членские взносы и не является должником.

Можно ли перевести участок в ИЖС

Технически земли сельхозназначения можно перевести в ИЖС. Например, если у вас в собственности земельный участок ЛПХ, расположенный в населенном пункте, вы вправе изменить его статус. Территория должна быть отмежевана и поставлена на кадастровый учет. Обращаться с заявлением нужно в Росреестр. Перевести ИЖС в ЛПХ также возможно.

Что касается СНТ, то участок земли в садоводческом товариществе можно перевести в ИЖС, если большая часть участников также планирует сменить статус или уже это сделали. Кроме того, территория должна располагаться рядом с границей населенного пункта.

Подводя итог, стоит отметить, что изменение категории и назначения земельного участка возможно, но не всегда. Уточнить информацию о возможности перевода можно в Росреестре или в органах местного самоуправления.

Садовое некоммерческие товарищество как вид земли предусматривает выращивание сельскохозяйственных и огородных культур и строительство на месте дачного домика полноценного загородного жилья.

«Строение на участке со статусом СНТ должно отвечать нескольким критериям. Во-первых, использоваться только в личных целях, никак не в коммерческих. Во-вторых, являться не многоквартирным зданием, а жильем для одной семьи. Максимальная высота здания — 3 этажа до 20 метров. В-третьих, под застройку берется не более 30% земли (уточнять нормативы следует в Правилах землепользования и застройки конкретного района и поселка). В-четвертых, высота забора не должна превышать 1,5 метра»,— сообщил Сергей Бондарь.

Кроме того, владельцам участков по нормативам СНТ придется оплачивать взносы за обслуживание инфраструктуры поселка, которая находятся в общей собственности.

Виды разрешенного использования для строительства дома

Вид разрешенного использования участка определяет, для каких целей может быть использована земля: только для ведения хозяйства, для отдыха, для круглогодичного проживания.

Все ВРИ объединены по назначению в классификаторе, который ведёт Росреестр. Сейчас такой классификатор содержит 158 видов, которые условно можно разделить на 5 основных групп:

• ведение сельского хозяйства, овощеводство, животноводство
• жилая застройка и объекты коммунального хозяйства
• медицинские учреждения, образование и просвещение, объекты дорожной инфраструктуры
• зоны отдыха и рекреации (спорт, охота, рыбалка)
• лесные массивы, водоемы и др.

И только 6 видов (из 158) подходят для индивидуального строительства или ведения подсобного хозяйства. При этом только четыре из них подходят под строительство жилого дома или дачи, а два — пригодны только для личного подсобного хозяйства или огородничества без права строительства чего-либо кроме теплиц или сараев (нельзя возводить капитальные объекты).

Законодательная база и документы

Порядок предоставления земли ИЖС, а также механизм, регламентирующий участие в СНТ, закреплены в действующих нормативных документах.

Выдел и выкуп земельного участка

Форма собственности и вхождение участка в состав СНТ предполагает право пользования частью общей собственности, но в том случае, если конкретное лицо такой факт не совсем устраивает, имеется законное право на выделение своей доли. Для выполнения такого действия на имя председателя садового товарищества пишется заявление от имени пользователя отдельного земельного участка.

В большинстве случаев в связи с тем, что участки, входящие в состав СНТ, относятся к категории сельскохозяйственных, выделение отдельной части из общей массы, пусть даже и такая часть принадлежит отдельному гражданину, затруднена.

По факту процедуру осуществления утверждают на общем собрании членов садового товарищества (так, чтобы такое положение не шло в разрез с действующими законами и нормативными актами РФ) и впоследствии при осуществлении выделения руководствуются ими.

Наделы под СНТ выделяют региональные власти. Это земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся за пределами города. Общий надел делят на индивидуальные участки и земли общего пользования.

• Делают и утверждают план. В советские времена дачные участки давали в безвозмездное, бессрочное пользование.
• Действующая дачная амнистия позволяет оформить такие участки в собственность.
• В 90-ые годы ХХ века давали землю бесплатно с последующей приватизацией. Сейчас участок в СНТ можно купить, получить по наследству или дарению.
• В зависимости от региона, размер индивидуального участка может быть от 4 до 15 соток.

О дачных некоммерческих партнёрствах (ДНП)

Такие участки предназначены для отдыха, но на них необходимо построить дом. Разрешается наличие сада и огорода, но не обязательно. До некоторых пор ДНП должны были располагаться на сельхозземлях, теперь законодательством разрешается создание их и в пределах населённого пункта.

Среди плюсов можно выделить:

• невысокую стоимость;
• при нахождении дома в границах населённого пункта в нём можно оформить регистрацию по месту жительства;
• к дачным домикам предъявление требований не такое строгое, как к капитальным жилым постройкам: техническая экспертиза здания не обязательна.

К минусам отнесем:

• строительство домика необходимо;
• проведение коммуникаций ложится на владельцев дач, можно в объединении с соседями;
• развитие инфраструктуры дачного посёлка обычно не обеспечивает потребностей при постоянном проживании;
• участки не предназначены для строительства капитальных домов, имеющих фундамент и несущие стены;
• получить в банке ипотечный кредит на покупку дачи сложно.

Выбирая, следует определить цели использования участка. Для постройки капитального дома за городом выигрышным вариантом станет ИЖС. Он более дорогой, но и при продаже можно установить высокую цену. Если вам нужна земля для дачи, сада-огорода, оптимальнее выбрать ДНП. Стоимость такой земли ниже, разрешается постройка дома для житья круглый год, но получить регистрацию в нём, по всей видимости, не удастся.

В реальности сэкономить на покупке участка в ДНП и СНТ для постоянного жительства не получится. Участки ИЖС обустраивают коммунальными сетями, дорогами, инженерными сооружениями за счет местных органов власти, а на землях садоводческих и дачных товариществ всё это делается за счёт владельцев участков.

На каких землях разрешено строительство?

По действующим правилам не все участки могут использоваться гражданами для строительства. Принадлежность участков к той или иной категории земель определяет, какие объекты могут на них возводиться и для каких целей. Физические лица могут осуществлять строительство только на землях населенных пунктов или сельскохозяйственных землях.

Помимо категории земель важную роль при определении формата строительства играет вид разрешенного использования участка. К ним могут относиться:

• индивидуальное жилищное строительство;

• личное подсобное хозяйство;

• ведение садоводства.

Дом и приусадебное хозяйство (ЛПХ)

К числу распространенных видов разрешенного использования земельного участка относится «ведение личного подсобного хозяйства». Владельцы таких участков могут заниматься выращиванием сельзпродукции или животноводством, поэтому обычно их приобретают с целью развития предпринимательства или создания фермерского хозяйства.

Строительство жилого дома на участке ЛПХ возможно, но только в случае, если он находится в пределах населенного пункта. В остальных ситуациях (например, если участок находится на земле сельхозназначения) жилое строительство не допускается.

Законодательство позволяет перевести участок, который используется в качестве личного подсобного хозяйства в участок ИЖС. В случае, если владельцы не используют землю для производства сельхозпродукции, это позволяет не только повысить стоимость участка и облегчить подключение к коммуникациям и социальной инфраструктуре, но и избежать санкций за нецелевое использование земель.

Целевое назначение участков под ИЖС

Чтобы иметь ясное представление о том, чем отличается СНТ от ИЖС, нужно сравнить статус одного и другого надела. Все участки имеют конкретное целевое назначение. Если речь идет о земле городских поселений, то назначение участков будет следующим:

• Строительство объектов недвижимости для жилья.
• Обеспечение необходимыми коммуникациями.
• Работа общественного транспорта.
• Нахождение сельскохозяйственных угодий.
• Другие возможные задачи.

Данные участки могут приобретаться для разных целей, а именно:

• Для ИЖС, то есть строительства капитального сооружения, в котором возможно проживание круглый год.
• Для ведения подсобного хозяйства, а именно: выращивания сельскохозяйственных культур, разведения домашних животных и так далее.
• Для дачного строительства, то есть постройки, предназначенной только для летнего проживания.
• Строительство в данном случае разрешается, если имеется специальный документ для этого. Все постройки должны быть в соответствии с градостроительным планом надела.

Процедура регистрации

В соответствии с новыми поправками в законодательство под категорию объектов, которые можно оформить в собственность, попадают как здания на земельных участках, так и строения, находящиеся на территориях, предназначенных для ведения подсобного хозяйства. Бороться с незарегистрированными объектами будут не только штрафами, но и высокими тарифами на земельный налог.

Сам процесс строительства дома в ИЖС довольно длительный и выглядит примерно, как возведение многоквартирного объекта:

• лицензированной организацией разрабатывается проектная документация;
• получается разрешение на строительство;
• построенный дом сдается государственной комиссии.

В случае с СНТ, процедура немного другая, построить здесь можно хоть особняк (документооборот упрощен), но по умолчанию, объект будет считаться только жилым или нежилым сооружением.

Похожие записи:

• Какие льготы и выплаты положены почетным донорам крови в 2022 году
• Способы и сроки оформления земельного пая в наследство: по завещанию и без него
• Льготная пенсия по вредности: условия выхода и документы для оформления