Выселение из квартиры и другого жилья

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выселение из квартиры и другого жилья». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Заранее опишу о сторонах в суде: Истец — нынешний собственник квартиры. Если собственников несколько, истцом может быть один из них, всем необязательно. А остальные собственники могут быть указаны как третьи лица. Но на суде лучше присутствовать всем собственникам или их представителю по доверенности — юристу или адвокату; Ответчик — те, кого хотят выписать. В данном случае это предыдущие собственники, члены их семьи и другие прописанные в квартире; Третья сторона — Управление по вопросам миграции районного МВД города/субъекта (бывший УФМС), потому что данное управление будет выполнять решение суда. Никогда не присутствуют в судах. Даже если нужно выписать несовершеннолетнего, органы опеки не будут третьими лицами.

Когда можно выписать человека из квартиры

Обычно к пpoцeдype пpинyдитeльнoгo cнятия c регистрационного yчeтa собственник пpибeгaет, кoгдa интepecы и пpaвa влaдeльцeв нeдвижимocти нapyшaютcя или когда этого требуют жизненные обстоятельства.

По суду можно выписать человека из квартиры, если:

• прекратились семейные отношения с собственником квартиры. Например, в случае расторжения брака. Речь идет о ситуации, когда недвижимость была приобретена одним из супругов до вступления в брак;
• человек, зарегистрированный в квартире, фактически в ней не живет. Суд будет учитывать, платит ли такое лицо коммунальные платежи, получает ли почту по этому адресу, есть ли в квартире его личные вещи;
• у прописанного есть недвижимость в собственности и живет он по другому адресу. Подтвердить это можно выпиской из Росреестра или показаниями свидетелей;
• человек ведет асоциальный образ жизни, например дебоширит, постоянно конфликтует с другими жильцами и так далее. Это можно подтвердить показаниями очевидцев или участкового инспектора;
• прописанный использует жилую недвижимость не по назначению — например, устроил в квартире мастерскую или кальянную.

Закон предусматривает дополнительные основания для выселения из квартиры, если лицо проживает в ней по договору социального найма:

• наниматель либо члены его семьи не вносят квартплату и/или коммунальные платежи;
• суд лишил родителей родительских прав и признал невозможным их проживание вместе с детьми;
• наниматель или члены его семьи используют квартиру не по назначению (например, как офис) или разрушают квартиру;
• наниматель или члены его семьи систематически нарушают права соседей.

Законодательное регулирование правового вопроса

Первое на что необходимо сделать акцент при заключении договора о приобретении квартиры – наличие пункта об аннулировании прописки предыдущего собственника по вашему адресу. Во многих случаях это положение договора решает проблему выписки прошлого хозяина квартиры. Помимо этого, факт продажи жилого помещения не делает автоматической процедуру снятия с регистрации, в связи с чем, на прошлого владельца будут начисляться коммунальные платежи.

Согласно Жилищному законодательству, с момента возникновения права собственности на жилое помещение новый владелец обязан оплачивать коммунальные услуги. Представьте ситуацию. Вы со своей семьей въехали в новое жилище, в котором прописана еще семья. Величина оплаты за коммуналку может быть внушительна! Поэтому прежде чем купить квартиру, проверьте факт снятия с регистрации прошлого хозяина и его родственников.

Безусловно, такая ситуация расстроит новоселов, но и это еще не все. Гражданский Кодекс гласит, что зарегистрированные в квартире граждане имеют право пользования жилплощадью. Иными словами, бывший хозяин может на ней проживать. Несправедливо, ведь у квартиры новый владелец. Но закон есть закон. Однако новоиспеченный собственник недвижимости может обратиться к продавцу жилья с требованиями выписать бывшего хозяина.

Если прошлый хозяин добровольно решил вопрос с регистрацией, вам повезло. Вы избавлены от проблем, которые связаны с судебными разбирательствами, и спокойно обустраиваете свое гнёздышко. В противном случае, даже при обращении в судебные инстанции, решение о выписке будет принято в вашу сторону. Но какой ценой? Ценой нервов, потраченного времени и стрессов.

Гражданский Кодекс гласит, что переход имущественного права от одного владельца к другому влечет за собой прекращение всех прав на помещение бывшим хозяином. Но как поступить в ситуации, когда квартира была куплена с прописанным человеком?

В практике существует два варианта – добровольное и принудительное снятие с регистрационного учета. Рассмотрим далее обе ситуации.

Согласно действующему законодательству Российской Федерации после совершения сделки право собственности переходит к покупателю. Прежний же владелец обязан сняться с учета регистрации в квартире вместе со всей своей семьей. Это регламентировано следующими нормами Закона:

• согласно пункту первому статьи 209 ГК РФ, человек, ставший владельцем квартиры, имеет право распоряжаться ей по своему усмотрению. Он может продавать, сдавать, обменивать ее и т.д.;
• согласно статье 235 ГК РФ, по окончанию сделки покупатель становится полноправным владельцем. В то же время продавец теряет право распоряжаться и пользоваться квартирой;
• в соответствии со статьей 304 ГК РФ хозяин жилья может потребовать аннулирования регистрации бывших жильцов в связи с тем, что их незаконная прописка нарушает его права.

Причины выселения прописанного человека

Поводы для выселения гражданина отличаются в зависимости от того, на каком основании он площадь занимает. Это может быть социальный наем, аренда, проживание с позволения собственника. В любом из представленных случаев гражданин вправе покинуть место жительства добровольно. Но в каждом из них будут свои практические отличия:

• Выселение из квартиры прописанного человека, если он арендует помещение, производится после или одновременно с расторжением сделки. То есть, сначала нужно изучить договор, о выселении из квартиры речь может идти только после его анализа и проверки наличия поводов. Такое лицо может быть выселено и по инициативе соседей, при систематическом нарушении прав иных жильцов.

• Добровольный выезд возможен в любом случае. Если гражданин арендует квартиру, ему нужно расторгнуть договор. Иначе он вынужден будет и далее вносить плату. Если гражданин прописан на основании договора социального найма, то ему следует обратиться в администрацию муниципального образования и расторгнуть договор.

• Выселение на основании судебного акта производится в принудительном порядке. Оно также возможно даже в том случае, если гражданин находится в квартире на основании договора соцнайма или договора аренды. В качестве истца вправе выступать любое заинтересованное лицо.

• Административное выселение возможно при наличии прокурорской санкции. Оно возможно при самовольном занятии помещения или в случае признания дома аварийным.

Выселение из квартиры прописанного в добровольном порядке не требует каких-то особых действий. Ему нужно лишь обратиться в регистрационный отдел МВД по месту жительства. При выписке он вправе указать иное место проживания или не указывать его. В таком случае он будет считаться временно незарегистрированным.

Суд вынесет решение о выселении при наличии ряда причин:

• Постоянные нарушения прав соседей или членов семьи. Например, если гражданин игнорирует правила поведения, нарушает санитарные нормы. Но не любое нарушение может стать основанием для выселения. Регулярный шум — лишь повод для применения штрафных санкций. А вот порча имущества соседей может стать причиной для реального прекращения права на проживание.

• Расторжение договора аренды. В таком случае гражданин теряет право на проживание. Договор расторгается при окончании срока его действия, а также при нарушении со стороны жильца.

• Расторжение договора социального найма. Ситуация возможна при нарушении правил проживания и игнорировании своих обязательств.

• Неисполнение обязанностей в рамках договора соцнайма. Например, отказ от выплаты своей доли коммунальных платежей и длительное отсутствие на территории квартиры.

• Исключение из числа членов семьи (например, прекращение брачных отношений).

Есть ряд граждан, выписать которых если не невозможно, то очень трудно. К ним относят:

• Бывшие члены семьи. Суд вправе дать таким лицам отсрочку, чтобы они смогли найти для себя новое место проживание. Она дается, если у таких лиц отсутствует своя недвижимости или иное пригодное для жительства место. Если гражданин имеет финансовые возможности для покупки или аренды жилья (например, получает высокую заработную плату), его могут выписать даже при отсутствии объекта в собственности.

• Дети. Выписать ребенка, даже после развода с супругом, очень сложно. Альтернатива — предоставление ему отдельного жилья, в том числе аренда пригодной квартиры, комнаты или дома. Нужно учитывать, что придется обеспечивать жильем не только несовершеннолетнего, но и родителя, с которым он будет проживать.

• Собственника единственного жилья. Если у гражданина отсутствует иное имущество или место для проживания, лишить его законных прав практически невозможно. Исключение — если объект относится к роскоши (например, имеет слишком высокую площадь, явно излишнюю для обеспечения потребностей в жилье должника и членов его семьи). В таком случае жилье может быть продано с торгов, а должнику будет куплено иное имущество.

Как выселить бывших владельцев квартиры

Основаниями для выселения предыдущих владельцев из жилого помещения, является оформленный и заверенный договор купли – продажи, договор дарения или документы на наследство.

Выселение бывших владельцев не всегда возможно, бывают случаи, когда в документе прописано, что выселение предыдущих владельцев или кого-то из их семьи невозможно до определенного времени.

В законодательстве Российской Федерации не прописан срок на снятие с регистрации и выселение бывшего собственника, он прописывается в договоре на продажу. При не указанном сроке на выселение гражданин обязан освободить квартиру в течение месяца.

Принудительное выселение бывшего хозяина возможно только в том случае, если он сам отказался покидать помещение и сниматься с регистрации. Процесс выселения происходит только через суд, с предоставлением истцом всех подтверждающих документов, на право собственности и доказательств того, что предыдущий собственник отказался выезжать из квартиры.

После обращения в суд и вынесенного положительного решения в сторону истца, предыдущий собственник обязан освободить занимаемое помещение и выписаться из него.

Нельзя заниматься самоуправством, чтобы не попасть под административную, а то и уголовную статью.

Условия для выписки и законные основания

Как выписать бывшего собственника из купленной квартиры? Для начала, необходимо предоставить веские причины и основания для выписки.

Существует три основания для того, чтобы у владельца было право выписать продавца квартиры. О первом было сказано выше – это оформление договора, подтверждающего сделку купли-продажи.

Второе основание – это отсутствие бывшего хозяина в течение длительного времени. Подтвердить этот факт непросто, поэтому для суда потребуются свидетельские показания соседей.

Под третьим основанием закон подразумевает оплату коммунальных услуг за лицо, которое на жилплощади не проживает. Новые собственники не обязаны платить за постороннего человека, поэтому закон на их стороне.

Юристы советуют обсуждать вопрос о прописке продавца до того, как будут подписаны документы. При необходимости можно даже взять расписку о том, что он и члены его семьи обязуются выписаться в оговоренные сроки.

Методы у нас негуманные

Есть и менее гуманные методы. Так, риелтор Ольга Л. допускает такой вариант: «Я бы вскрыла квартиру, выкинула вещи и написала заявление в милицию: пришла к себе домой, а там чужие вещи, вынесла их на лестничную клетку, описала, сфотографировала, свидетели есть».

При таком сценарии новый собственник рискует быть обвиненным в краже вещей выселенных людей, на него подадут иск в суд, причем по статье УК РФ. С другой стороны, комментирует Ирина Фоменко, покупатель уже является новым собственником: у него есть документы и право собственности на квартиру (право владения, пользования и распоряжения ей). Да, такое решение будет скандально-конфликтным, но при соблюдении определенных правил все же законным.

«А вот вызывать полицию в таких случаях бесполезно — выселять задержавшегося бывшего владельца она не станет: это не ее компетенция и не ее зона ответственности. Все выселения — строго по решению суда», — подчеркивает адвокат.

Как защитить себя от принудительной выписки

В некоторых случаях недобросовестные истцы могут умалчивать об известных им по делу обстоятельствах в надежде, что суд вынесет решение в их пользу. Так, зная о реальном месте нахождения ответчика истец может указать другой адрес, по которому ответчик уже не проживает. Суд несколько раз вызывает ответчика в процесс по данному адресу и в итоге выносит заочное решение.

В таких случаях необходимо сразу же обращаться в суд с заявлением об отмене вынесенного решения (или с жалобой в вышестоящую инстанцию, в зависимости от пройденного после вынесения решения времени). К заявлению (жалобе) необходимо приложить документы, подтверждающие, что вы не знали и не могли знать о том, что судом рассматривалось дело о выписке.

Если вы находитесь в конфликте с кем-либо и предполагаете подобный исход дела, следует заранее позаботиться о защите своих интересов.

В первую очередь нужно обратиться к юристу за консультацией относительно вашего случая, на основании которой выстроить стратегию поведения:

• заблокировать доступ истца к определенным документам или затруднить его;
• обратиться в организацию, обслуживающую дом, и уведомить их о своем длительном отсутствии по месту регистрации;
• заручиться помощью соседей, попросив их выступить в качестве свидетелей в случае судебного разбирательства и т. д.

Как выписать отказавшегося от приватизации Судебная практика снятия с регистрационного учёта

Вопрос о том можно ли выписать отказавшегося от приватизации задаются многими собственниками квартир, которые прибрели право собственности в порядке приватизации.

Если ещё 3-5 лет назад это было фактически невозможно, то сейчас судебная практика позволяет избавиться от довеска к квартире, в виде прописанного человека, который отказался от приватизации, но не проживает в ней.

СМОТРЕТЬ ПРАКТИКУ: Решение о признании утратившим право пользования квартирой, снятии с регистрационного учета отказавшегося от приватизации

После того, как Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за январь-июль 2014 года (утверждённым Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 1 сентября 2014 года), в Определении судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 4 февраля 2014 г.

по делу № 46-КГ13-6 указал на то, что в случае выезда в другое место жительство право пользования приватизированным жилым помещением может быть прекращено независимо от того, что в момент приватизации — это лицо имело право пользования данным жильём с приватизированным его лицом, стало возможным выписать отказавшегося от приватизации в квартире.

Для того, чтобы выписать отказавшегося от приватизации необходимо признать его утратившим право пользования квартирой, по основаниям ст. 83 ЖК РФ.

Как выписать из квартиры бывшего собственника квартиры?

Что же должен сделать покупатель для выписки продавца? При обращении в паспортный стол:

1. предоставить бумаги, подтверждающие право собственности, и паспорт;
2. составить заявление (можно воспользоваться помощью работника паспортного стола);
3. явиться в назначенный срок и узнать результаты.

Если есть причины, по которым осуществление процедуры невозможно, паспортист обязан уведомить об этом заявителя.

Когда причины не сообщаются, а в выписке отказано, необходимо обращаться с жалобой на сотрудника к непосредственному начальнику.

Для решения проблемы с помощью суда необходимо:

1. подготовить бумаги и составить иск;
2. оплатить пошлину;
3. отправиться в канцелярию мирового суда и подать документы.

Суд рассматривает поданное заявление около 5 дней.

Затем назначается дата судебного заседания, во время которого стороны обязаны предоставить доказательства, подтверждающие их правоту. Затем суд выносит решение.

Отвечает генеральный директор агентства недвижимости ЦДН Анатолий Пысин:

Если право собственности на комнату возникло любым способом, отличным от приватизации, то выписать племянника можно, но только через суд, так как он не является родственником нового хозяина, а собственник в договоре обязался это сделать. Главным документом для суда будет документ о переходе права собственности. Свидетельства соседей о том, что он фактически не проживает, тоже будут полезны.
Если же племянник в свое время имел право на приватизацию и отказался от нее, то, согласно постановлению Конституционного суда, он имеет пожизненное право быть зарегистрированным там, пока сам не сочтет нужным выписаться.

Получил квартиру по дарственной, но там прописаны люди. Что это значит для меня?

Как выписать из квартиры человека, если другого жилья у него нет?

Для инициирования дела в любом случае нужно подать исковое заявление. Истцом по иску может выступать один из новых собственников. Не обязательно, чтобы все члены семьи были задействованы в судебном процессе.

Алгоритм обращения в суд:

1. Составление искового заявления. Строго установленного шаблона такого документа нет, можно за образец взять любой иск в районный суд и просто указать свою причину обращения. Но, обратите внимание, в шапке документа нужно в обязательном порядке указывать не просто наименование документа «иск», а «иск о прекращении права пользования жилым помещением». В исковом заявлении обязательно адресом проживания и регистрации старых владельцев указывается адрес, который принадлежит уже новому владельцу недвижимости;
2. Подача иска в районный суд. Но для того, чтобы документ был принят учреждением, нужно оплатить госпошлину. В настоящий момент она составляет 300 рублей. В канцелярии сразу предоставлять реквизиты для осуществления платежа.

К заявлению обязательно нужно приложить копию паспорта истца, правоустанавливающие документы, договор купли-продажи, квитанцию на оплату госпошлины.

По итогу принятия иска суд обязан в течение 5 рабочих дней рассмотреть заявление и вынести по нему решение: принять его к рассмотрению или нет. В случае, если заявление будет принято к рассмотрению, то тогда будет назначено время и дата досудебного заседания.

По итогу досудебных разбирательств будут рассмотрены документы, будет принято решение о целесообразности судебного заседания. Дата и время заседания также будут уточнены. Как правило, проблем в таком процессе у новых владельцев не возникает, только, если прописаны в квартире не дети. Когда вынесено решение суда, то оно вступает в силу в течение 7 дней после оглашения.

○ Недостатки покупки квартиры с прописанными в ней лицами.

Приобретать в собственность жилое помещение с прописанными в нем лицами – довольно опрометчивый поступок. Конечно, в жизни складываются разные ситуации, однако нужно всегда детально изучать ситуацию. Если имеются основания доверять бывшему собственнику, то можно на время оставить его прописанным, поскольку ему это может быть необходимо для избежания штрафа за проживания без регистрации, предусмотренным ст. 19.15.1 КоАП РФ.

Могут попадаться и не самые добросовестные лица, которые могут создать серьезные проблемы. Например, они могут отказываться выселяться или просто выписываться из квартиры. В таком случае придется прибегать к судебным разбирательствам. Кроме того, существуют граждане, выписать которых без их согласия не может даже суд.

○ Когда нельзя выписать прописанных лиц.

Самой серьезной проблемой при приобретении квартиры с прописанными в ней лицам может стать наличие граждан, выписать которых новый собственник не имеет право. К данной категории относятся:

1. Бывшие члены семьи, проживающие в приватизированной квартире, если они отказались от приватизации, но изначально имели на это право (ст. 19 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

• Статья 19 Вводного закона к ЖФ РФ:
• «Действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором».

1. Лица, имеющие право пожизненного проживания в результате завещательного отказа. Даже если собственник квартиры другой, воля наследодателя может даровать ему возможность быть прописанным в помещении до конца жизни. Только воля отказополучателя является основанием для выписки из жилого помещения (ч. 4 ст. 1137 ГК РФ).
2. Лицо, имеющее часть пая в жилищном кооперативе. Если владелец большей часть пая на квартиру продал ее иному лицо, последнее не вправе выселить другого пайщика, за исключением полного выкупа паевого взноса.
3. Несовершеннолетние граждане, проживающие в детских домах, но имеющие прописку в квартире, которую были вынуждены покинуть.

Перечисленные категории лиц могут быть выписаны исключительно в добровольном порядке, поскольку фактически жилье закреплено за ними на пожизненной основе. Более того, даже суд не может лишить их прописки.

Похожие записи:

• Правовое регулирование исполнения (отбывания) уголовного наказания в виде ареста
• Какой процент от дохода нужно откладывать, чтобы накопить на пенсию
• Самозанятым с 1 июля расширят страховку на случай болезни