Как платить налог при сдаче квартиры в аренду: правила, нюансы и риски

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как платить налог при сдаче квартиры в аренду: правила, нюансы и риски». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Санкции за неуплату налога могут быть разными, размер зависит от суммы дохода и от того, намеренно ли собственник укрывался от налоговой. В самых сложных случаях речь может идти не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы, подчеркивают юристы.

Какой предусмотрен штраф за неуплату налога от сдачи квартиры в аренду

«За неуплату налога с аренды квартиры обычно грозит штраф по статье 122 НК РФ в размере 20% от неуплаченной суммы налога, если это произошло по неосторожности. За умышленную неуплату штраф будет уже 40%», — говорит Илья Бахилин.

Если же сдаются несколько квартир и общая сумма дохода, с которого не уплачен налог, превышает 2,7 млн в год три года подряд, ответственность будет действовать по статье 198 УК РФ. Эта статья предусматривает штраф от 100 до 300 тысяч рублей, либо в размере заработной платы или иного дохода за 1–2 года, либо принудительные работы до 1 года, либо арест на срок до 6 месяцев, либо лишение свободы до 1 года, разъяснил юрист.

Если же сумма неуплаченного налога превысит 13,5 млн рублей, возможен штраф от 200 тыс. до 500 тыс. рублей, либо в размере дохода за период от 18 месяцев до трех лет, либо лишение свободы на тот же срок. В обоих случаях уголовная ответственность наступает, только если плательщик вообще не представил налоговую декларацию либо включил в нее заведомо ложные сведения.

В случае неуплаты налога с аренды жилья с многомиллионным доходом речь, по сути, идет о незаконной предпринимательской деятельности с недвижимостью, поясняет Евгений Арапов. Этим и объясняются столь суровые возможные последствия с точки зрения закона.

«Верховный суд России разъяснил, что к предпринимательской деятельности не относится получение дохода от аренды или сдачи внаем жилья, если оно получено или приобретено для личных нужд, но временно не используется собственником из-за отсутствия такой необходимости, — добавляет эксперт. — Но данный критерий несколько расплывчат, и наиболее строгий вариант толкования сужает его к случаям временной сдачи единственного жилья (например, в период пребывания хозяина на загородной даче)».

Особенности оформления найма между организациями

Требования к составлению договора найма между двумя организациями применяются те же, что и для обычных договоров аренды. Но существует несколько параграфов, на которые рекомендуется обратить особое внимание.

1. Оплата коммунальных платежей. Сумма по квитанциям каждый месяц будет выходить разная, что повлечет за собой определенные неудобства для отдела бухгалтерии. Оптимальным вариантом будет договориться с владельцем жилплощади о фиксированной стоимости аренды, в которую уже будут включены коммунальные платежи. Но в таком случае нанимателю следует быть готовым, что собственник обозначит максимальную стоимость коммуналки, чтобы не остаться в минусе.
2. Договор лучше заключать на срок менее одного года, чтобы избежать волокиты с регистрацией. Но следует помнить, что незарегистрированные сделки не освобождают собственника от уплаты налогов. Для юрлиц сумма налогообложения составляет 6% от получаемой с аренды прибыли.
3. Обязательно прописывать в тексте документа данные о всех лицах, которые будут проживать в квартире. Если проживать будет не указанный в договоре человек, то это может послужить причиной для расторжения соглашения.

Основное, что следует помнить собственнику-физлицу при подписании договора аренды с организацией – наниматель может использовать жилплощадь только для проживания. Ведение предпринимательской деятельности в арендуемой квартире запрещено законодательством РФ. Что касается всех остальных норм и правил, то они будут такими же, как и при соглашении об аренде между физлицами.

Как сдать квартиру, если среди собственников несовершеннолетние?

Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние, для заключения договора найма или аренды потребуется разрешение органов опеки. Если ребенок только зарегистрирован в квартире, но не выступает совладельцем, такое разрешение не понадобится. Обычно его можно получить в муниципалитете, а в Москве — в отделе социальной защиты по месту жительства несовершеннолетнего. Это займет максимум 15 дней. Правда, родители или опекуны не смогут воспользоваться средствами от сдачи квартиры внаем или в аренду, пока ребенок не достигнет совершеннолетия. Им придется открыть в банке специальный счет на имя ребенка, на который будет поступать выручка от сдачи квартиры.

Нужно ли делать опись имущества перед сдачей квартиры?

Опись имущества поможет уберечь ваши вещи от порчи или получить компенсацию ущерба. Этот документ следует приложить к договору найма, желательно вместе с фотографиями. Укажите всю крупную мебель и бытовую технику и опишите имеющиеся у них дефекты и недостатки (вплоть до царапин и неработающих кнопок). Добавьте штрафы за новые дефекты, если таковые будут обнаружены впоследствии, или определите порядок устранения дефектов.

Подготовительный этап

До подписания договора нужно проверить состояние квартиры (все ли работает, нет ли протечек и повреждений) и зафиксировать его в договоре. «Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.

Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.

«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, притом что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.

Расторжение договора аренды

Когда срок договора долгосрочного найма подходит к концу, собственник должен минимум за три месяца предложить нанимателю заключить новый договор или попросить освободить помещение. Условия досрочного расторжения договора найма также прописываются в договоре. Здесь, как правило, предусмотрен порядок уведомления за определенный срок, который тоже оговаривается и фиксируется сторонами заранее. Обычно это месяц или три. При этом стороны могут установить штрафы.

«Если прописано, что нужно предупредить за 30 дней и не будет штрафов, значит их не будет. Если человек предупредит за 20 дней, будет штраф, который тоже прописан. Или, например, прописано, что человек в последний месяц проживания должен пускать следующих потенциальных арендаторов два раза в неделю, то так и должно быть. В ином случае он нарушает договор и за это тоже прописывается штраф», — отметил Роман Бабичев.

По словам Дмитрия Венгерского, наймодатель может расторгнуть договор, если наниматель не платит в течение шести месяцев (при краткосрочном найме — более двух), разрушает и портит жилое помещение. Договор также может быть расторгнут после предупреждения об устранении нарушений, если наниматель использует помещение не по назначению и систематически нарушает права соседей.

В договоре определяются порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Если специальных указаний насчёт этого нет, то считается, что они аналогичны обычно применяемым при аренде подобного имущества: в случае с квартирой это твёрдая сумма платежа, вносимая каждый месяц.

Если арендодатель просит сразу внести плату за 2–3 месяца вперёд или залог, в договоре это обязательно нужно прописать.

В документе также стоит указать, как часто и в каком объёме арендодатель может повышать плату. На практике обычно фиксируют повышение арендной платы раз в год до 10% от начальной стоимости. Но всё это на усмотрение сторон.

Если в договор такой пункт не включён, арендодатель всё же имеет право повысить арендную плату, но делать это можно не чаще одного раза в год. Причём он обязан уведомить жильца об этом заранее в письменной форме. Если новые условия его не устраивают, он может отказаться от договора в одностороннем порядке.

Арендатор также вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, не зависящих от него, условия арендованного помещения ухудшились.

Плюсы и минусы сделки

Большой плюс аренды квартиры для юридических лиц – долгосрочность. Компания заинтересована в длительных взаимоотношениях, а не в постоянном поиске новых вариантов. Стабильность оплаты гарантирует бухгалтерия организации. Если правильно заключить договор и юридически верно оформить все документы, то минимализируется вероятность мошенничества со стороны арендатора. При возникновении каких-либо проблем будет проще урегулировать их через суд, ведь юрлицо никуда не исчезнет.

К минусам можно отнести нецелевое использование жилья: в качестве своеобразной гостиницы для разных сотрудников, находящихся в командировке. Непонятно, кто в этом случае будет убираться, передавать ключи и следить за порядком. К тому же, такие частые смены жильцов могут осложнить отношения с соседями.

Недобросовестные арендодатели увидят минус в том, что не скрыть доход, а значит – налоги платить строго обязательно.

Расторжение договора по инициативе сторон

В данном разделе мы рассмотрим основания, по которым договор может быть расторгнут как по инициативе арендодателя, так и по инициативе арендатора. Но сразу заметим, что в соответствии со ст. 619 и 620 ГК РФ, стороны могут предусмотреть в договоре и иные основания для расторжения, не перечисленные в указанных статьях.

Расторжение договора по инициативе арендодателя

В ст. 619 ГК РФ перечислены основания, по которым договор может быть расторгнут судом по требованию арендодателя:

1. арендатор пользуется имуществом с нарушением условий договора;
2. арендатор существенно ухудшает имущество;
3. арендатор более 2х раз подряд не вносит арендную плату;
4. арендатор не производит капитальный ремонт (только если на него возложено такое обязательство).

Налог за сдачу квартиры в аренду (наем)

В 2019 году, если владелец квартиры сдает ее по договору найма, он должен платить налог на доход, полученный от нанимателя, в размере 13%.

Налоговая ставка может отличаться в зависимости от того, какой налоговый режим выберет собственник.

С 1 января 2019 года у жителей Москвы и области, Калужской области и Татарстана есть возможность зарегистрироваться как самозанятый и платить налог по ставке 4% вместо 13.

Вовремя предоставлять декларацию и уплачивать налог за полученный доход — прямая обязанность налогоплательщика. Штраф за неуплату составляет от 20 до 40% от неуплаченной суммы.

Сдавать квартиру и не платить налоги можно только по договору безвозмездного пользования жильем.

Собственник квартиры самостоятельно должен предоставить налоговую декларацию в отделение ФНС по месту регистрации не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным периодом.

Заполнить форму 3-НДФЛ можно от руки, в электронном виде или с помощью специальной программы.

Требуется ли уплачивать подоходный налог и чем чревато уклонение

Согласно действующему законодательству, всем гражданам необходимо регистрировать свои доходы от любой деятельности, направленной на получение материальной выгоды. В случае сдачи жилья физическому лицу на короткий срок, собственник не освобождается от уплаты налогов. Если же договор заключён на длительный период (от 1 года) и был зарегистрирован в едином реестре, то данная информация поступает в налоговые органы и собственник обязан оплатить все пошлины со своих доходов, в случае игнорирования этих требований он будет привлечён к ответственности за нарушение законов.
В зависимости от степени нарушения, хозяину квартиры могут начислить штраф в размере от 20% до 40% от суммы скрытых доходов. Если сумма неоплаченных налогов будет превышать отметку в 300 тысяч рублей, нарушителя могут привлечь к уголовной ответственности вплоть до лишения свободы на срок от 1 до 3 лет. Поводом для взыскания налогов служит договор, в котором чётко прописаны условия сдачи и сумма, которую ушлый гражданин получал каждый месяц.

Согласно Налоговому кодексу, у граждан есть время с 1 января по 30 апреля предоставить в местное отделение ФНС собственноручно заполненную декларацию 3-НДФЛ. Налог взимается в размере 13% от полученной на сдаче жилья прибыли.

Некоторые граждане могут сдавать в аренду или наем сразу несколько объектов недвижимости без регистрации договора между сторонами. Законом подобная деятельность характеризуется как предпринимательская и требует наличия соответствующего статуса собственника. Иными словами, гражданину необходимо зарегистрироваться в качестве ИП, в противном случае он может быть привлечён к ответственности по статье 14,1 Административного кодекса или ст. 171 Уголовного кодекса РФ.
Согласно закону, регистрироваться в роли ИП необязательно для случаев, если собственник сдаёт в аренду только один объект недвижимости.

Как расторгнуть договор

Основания для этого и сам процесс расторжения необходимо описать в соответствующем разделе договора.

Наниматель может сделать это по собственной инициативе, если выполнены такие условия:

• Он за три месяца до предполагаемого выселения предупредил об этом хозяина;
• Все проживающие с ним лица не против подобного решения и в курсе о выселении.

Оснований для досрочного расторжения сделки по инициативе хозяина помещения в разы больше:

1. При краткосрочной аренде съёмщик не вносит платежи на протяжении двух месяцев, при долгосрочной аренде платежи не поступают от него больше полугода;
2. Если жилец не следит за помещением, портит имущество или разрушает его;
3. Если квартира используется не для проживания в ней граждан или, когда она передана в субаренду без уведомления собственника;
4. Проживающие мешают нормальному проживанию соседей и не реагируют на замечания.

Также договор можно расторгнуть в судебном порядке. Подавать иск вправе как квартиросъёмщики, так и хозяин помещения.

С 1 января 2019 г. Законом Республики Беларусь от 30 декабря 2018 г. № 159-З “О внесении изменений и дополнений в некоторые законы Республики Беларусь” внесены изменения в Налоговый кодекс РБ. В том числе изменён порядок исчисления и уплаты подоходного налога с физических лиц в фиксированных суммах, уплачиваемого физическими лицами по доходам, полученным ими от сдачи внаем жилых и (или) нежилых помещений, машина-мест.

Для физических лиц, получающих такие доходы и уплачивающих подоходный налог с физических лиц в фиксированных суммах, отменена обязанность по предоставлению в налоговый орган по окончанию календарного года налоговой декларации (расчета) по подоходному налогу с физических лиц в случае превышения установленного размера годового дохода и, соответственно, исключена необходимость доплаты налога в данном случае.

В случае выплаты доходов физическим лицам индивидуальными предпринимателями, в том числе по договорам аренды, индивидуальные предприниматели признаются налоговыми агентами и обязаны исчислить, удержать из доходов плательщика и перечислить в бюджет сумму подоходного налога с физических лиц с применением ставки в размере 13% при их фактической выплате.

Таким образом, с 1 января 2019 года, индивидуальные предприниматели, как и, ранее, юридические лица, также стали налоговыми агентами в арендных отношениях.

С целью выравнивания для всех физических лиц условий, связанных с исчислением налога на недвижимость, с 2022 года НК предусмотрен один способ определения стоимости недвижимости, базирующийся на расчетной стоимости 1 кв. м типового капитального строения (здания, сооружения) (пункт 3 статьи 229 НК).

Стоимость принадлежащих физическим лицам капитальных строений, их частей определяется на 1 января налогового периода исходя из:

• расчетной стоимости одного квадратного метра типового капитального строения и общей площади (для машина-мест –площади) садового домика, дачи, гаража, иного нежилого здания и сооружения, машина-места, а также указанных объектов, не завершенных строительством;
• расчётной стоимости одного квадратного метра типового капитального строения и общей площади жилого помещения или жилого дома, жилого помещения в многоквартирном или блокированном жилом доме, а также указанных объектов, не завершенных строительством;
• расчетной стоимости одного метра типового капитального строения и протяженности сооружения, у которого отсутствует площадь.

Если квартиру сдает ИП на ОСНО

Практически все знают, что сдавать жилье можно двумя способами: в официальном порядке либо неофициальном. При использовании первого способа заключается договор, обладающий юридической силой, с зафиксированными правами и обязанностями как собственника жилья, так и квартиросъемщика.

Если одна из сторон нарушит какой-либо пункт договора, вторая может смело подавать в суд и взыскивать компенсацию. Но при выборе такого варианта придется заплатить налог.

Чтобы продолжать разговор о видах налогов, которые нужно будет уплатить, определимся, что рассматриваем такой вариант аренды, при котором происходит заключение договора, то есть официальный порядок.

Когда вы сдаете квартиру в качестве ИП, работающего на ОСНО, нужно платить не только обычный подоходный налог, но и в течение 12 месяцев вносить авансовые платежи по уведомлениям от ФНС.

Вы индивидуальный предприниматель

Чтобы сэкономить средства, можно заняться оформлением ИП, причем только для того, чтобы сдать квартиру. Как систему выбрать УСН, а налоговой базой будут являться доходы ИП. Получается, что доходами здесь будет выступать только сумма, которую вы получаете от съемщиков квартиры.

Если вы сдали квартиру в аренду в качестве ИП, которое работает на УСН, то налог будете уплачивать по объекту налогообложения, который был выбран.

• 15% по объекту «доходы минус расходы»;
• 6% по объекту «доходы».

Чаще всего, конечно, применяется ставка 6%.

Для уплаты налога нужно заполнить годвую декларацию, а средства перечислять раз в квартал:

• 1 квартал 2019 – до 25.04.2019;
• 2 квартал 2019 – до 25.07.2019;
• 3 квартал 2019 – до 25.10.2019.

Особенности договора аренды жилого помещения между юридическим и физическим лицом

Выделяя договор аренды, нельзя не отметить, что это тот самый документ, который и является наиболее свободным, если сравнивать с договором найма. В момент его составления, потребуется учесть некоторые моменты.

Вот они:

• важно учесть, документ принято составлять на срок не более одного года;
• стоит включить в договор и условие, позволяющее собственнику знать о количестве тех граждан, которые и проживают в жилом помещении;
• помимо этого, определяется порядок оплаты коммунальных платежей, что немаловажно. Что касается последнего условия, то знайте, что оно необходимо, прежде всего, для юридического лица.

Похожие записи:

• Норматив Потребления 🚰 Воды в 2023 Году на 1 Человека Без Счетчика
• Акт приема передачи квартиры при продаже — Образец и бланк 2023 года
• Оплатить штраф по постановлению