Дефектный акт при приемке квартиры в новостройке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дефектный акт при приемке квартиры в новостройке». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Договоры долевого участия могут заключаться как физическими лицами, так и юридическими (фирмами, ИП). Продажа недвижимости в рамках ДДУ производится специализированными строительными организациями (АО и ООО), которые осуществляют деятельность в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и других российских регионах. Часто жилье в строящихся многоквартирных домах покупаются обычными гражданами РФ, причем в чаще в ипотеку, в том числе семейную с использованием материнского капитала.

Как принимаются жилые объекты

Все права, обязательства и важные аспекты участия в долевом строительстве для обеих сторон закреплены в специальном действующем по всей территории страны законе федерального значения № 214-ФЗ. В этом законе прописаны главные особенности приемки достроенных объектов недвижимости:

1. Компания, являющаяся по заключенному договору застройщиком, завершает возведение и отделочные работы (если они предусматриваются) и получает официальное разрешение на ввод в эксплуатацию (РВЭ) построенного дома (ЖК, МФК). Только при наличии РВЭ может осуществляться дальнейшая передача квартир, апартаментов и машиномест участникам долевого строительства по актам.
2. Не позднее чем за один календарный месяц до прописанного в ДДУ срока, в который объекты должны быть переданы покупателям, застройщик обязан письменно оповестить каждого нового собственника в новостройке о том, что квартиры готовятся к передаче в ближайшее время. Компания направляет всем покупателям специальное уведомление о завершении всех строительных работ, которое должно быть составлено в письменной форме и вручено лично или почтой по адресу регистрации дольщика.
3. Когда сообщение о завершившемся строительстве и предстоящей сдаче помещений официально получено покупателем, он, в соответствии с законом, обязан приступить к осмотру и приемке купленной по ДДУ недвижимости в течение периода, зафиксированного в договоре. Если такой период соглашением не предусматривался, то он в соответствии с законом он составляет ровно семь рабочих дней. За это время дольщик должен договориться о дате осмотра и явиться на осмотр и приемку приобретенной недвижмости. Обязанность явиться на приемку не означает обязанность принять жилье (поскольку при наличии существенных строительных недостатков дольщик может отказаться от приемки недвижимости и потребовать их устранения или полного возврата денежных средств, уплаченных по ДДУ)
4. Готовая квартира принимается на основании отдельного официального документа – акта приема-передачи. Являющийся дольщиком покупатель производит осмотр имущества с оценкой его состояния и соответствия всем основным характеристикам и нормам строительства. Если никаких значительных дефектов не обнаружено, тогда осуществляется подписание акта, подтверждающего приемку.
5. Если же помещение пребывает в ненадлежащем виде, то есть обнаружены какие-либо существенные недостатки строительства, то дольщик вправе не подписывать передаточный акт и требовать ликвидации всех недоделок и имеющихся выявленных дефектов в разумные временные рамки. Факт ненадлежащего состояния жилья подтверждается отдельным официальным документом – актом несоответствия. В нем необходимо указать непосредственно дефекты, а также условия и дата их ликвидации.
6. После ликвидации недостатков объекта недвижимости застройщик повторно уведомляет будущего собственника о необходимости явиться на осмотр и приемку жилья. И если при повторном осмотре покупатель убеждается в исправлении выявленных дефектов, то можно подписывать акт приема, договариваться о получении сопроводительных документов на собственность и получать ключи от квартиры.
7. После прохождения всей процедуры можно осуществлять регистрацию законных прав собственности, уплачивать налоги на имущество, оформлять страхование недвижимого объекта, а также готовить документы для подачи их в ФНС на получение имущественного налогового вычета (если право на данную льготу не было уже использовано ранее).

Приёмка объекта строительства

По факту завершения строительно-монтажных работ на любом объекте строительства должна произойти процедура приёмки. Предполагается, что представитель заказчика (в данном случае участник договора долевого строительства) должен провести осмотр помещения, оценить качество проделанной подрядчиком работы. Если всё соответствует стандартам, представители сторон подписывают акт приёма-передачи и фактически завершают свои правоотношения. Застройщик получает денежную сумму, а участник – помещение. В противном случае подрядчик будет обязан устранить выявленные недостатки.

Отметим, что закон устанавливает на объекты строительства гарантию в пять лет. В течение этого периода времени застройщик за свой счёт проводит все необходимые ремонтные работы.

Состояние помещения проверяют визуально по следующим пунктам:

О том, каким должно быть готовое помещение, указано в договоре ДУ. Кроме того, можно использовать такие документы, как: проект помещения, технический регламент, другие документы, где может быть указано состояние квартиры на момент передачи. Также можно пригласить эксперта для консультации о состоянии принимаемого помещения. Опираясь на данные документы и экспертное мнение, можно доказать, что объект имеет несоответствия заявленному результату.

После того как недостатки будут оговорены, стороны составляют соответствующий акт, далее застройщик должен будет устранить все перечисленные несоответствия или уменьшить стоимость в договоре, или возместить дольщику расходы на самостоятельное устранение недостатков.

Если застройщик отказывается от подписания такого документа, то дольщик имеет право составить акт в одностороннем порядке. Готовый документ затем отправляют почтой застройщику. Письмо должно быть заказное, с уведомлением о вручении.

По закону застройщик не обязан сдавать вам двор, а вот подъезд относится к совместному имуществу жителей. У вас будет доля в этом имуществе, и вы вправе требовать, чтобы застройщик сдавал подъезд в готовом виде. Если чего-то нет или что-то сделано плохо, запишите это в чек-лист, потом перенесете в дефектный акт.

Закон не обязывает застройщика указывать в ДДУ, какая отделка должна быть в местах общего пользования. Практически невозможно доказать, что в рекламе была одна отделка, а по факту вы получили хуже. Но если застройщик нормальный и заботится о репутации, то сам не станет класть в подъезде линолеум, если обещал плитку. По закону вы можете повлиять только на исправление недочетов. Вот их и смотрите.

Несколько раз пооткрывайте входные двери и похлопайте ими. Хорошая дверь не кривая, без дырок, не скрипит, а ручки не болтаются и не ударяют в стену, когда дверь открыта.

В общем холле должны быть почтовые ящики. Стены красят или оштукатуривают.

Застройщик обязан сдать работающий лифт вместе с домом. Если лифт есть, но не работает, застройщику не выдадут разрешение на ввод в эксплуатацию.

Если в доме лифт есть, должен работать хотя бы один. Закон не уточняет, грузовой это должен быть лифт или пассажирский. У хорошего застройщика работают все лифты, но это уже как повезет. По закону достаточно одного лифта.

Если застройщик молодец, он сразу обшивает лифт изнутри фанерой или пластиком, хотя и не обязан. Так жители и рабочие не поцарапают стенки лифта, пока возят стройматериалы и мебель.

Обращаемся в специальные службы

Если у вас нет времени на приемку квартиры лично, а принимать абы как вы не хотите, то обращайтесь в специальные службы приемки квартиры. Их контакты находят по рекомендациям, через поисковики и группы дольщиков в соцсетях.

Приемщик из службы приедет с рулеткой, правилом, угольником, лазерными дальномером и нивелиром, а за доплату — еще с газоанализатором, тепловизором и индикатором радиоактивности. Всё зависит от вашей мнительности и щедрости.

Вне зависимости от того, будете вы сами принимать квартиру, подпишете акты не глядя или позовете специальных приемщиков, помните: по закону застройщик дает гарантию на дом — 5 лет на конструктив и 3 года на инженерное оборудование.

Если что-то в квартире пойдет не так или вы обнаружите недочеты после приемки, не стесняйтесь обратиться к застройщику, чтобы он исправил недочет, — если, конечно, это не ваша вина. За треснутые стекла после приемки предъявить будет сложно, а вот за вентиляцию или кривые стены — без проблем. Легкой вам приемки!

Порядок приема и сдачи объекта

Заключать договор долевого участия могут как физические лица, так и юридические. Регулирует вопросы, связанные с данной сферой, ФЗ №214 от 30 декабря 2004 года. Согласно ему, порядок приема объекта следующий:

1. Застройщик посылает письменное уведомление дольщику о завершении строительства и готовности помещения к сдаче.
2. Дольщик должен провести осмотр помещения и принять объект в течение 7 дней или в тот период, который был указан в договоре ДУ.
3. Если были выявлены недостатки, то составляют соответствующий акт. Делается это до подписания акта приема-передачи объекта.
4. До устранения недостатков дольщик имеет право не подписывать приемо-сдаточный акт.

К сведению! П.5 ст.7 ФЗ №214 гласит, что на объект строительства устанавливается гарантийный срок не менее 5 лет (исключение — инженерное и технологическое оборудование). Такая информация прописывается в договоре ДУ. Поэтому дольщик в течение этого времени имеет право предъявить претензию застройщику и потребовать компенсации вреда.

Как принимаются жилые объекты

Договоры долевого участия могут заключаться как физическими лицами, так и юридическими (фирмами, ИП).

Продажа недвижимости в рамках ДДУ производится специализированными строительными организациями (АО и ООО), которые осуществляют деятельность в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и других российских регионах.

Часто жилье в строящихся многоквартирных домах покупаются обычными гражданами РФ, причем в чаще в ипотеку, в том числе семейную с использованием материнского капитала.

Все права, обязательства и важные аспекты участия в долевом строительстве для обеих сторон закреплены в специальном действующем по всей территории страны законе федерального значения № 214-ФЗ. В этом законе прописаны главные особенности приемки достроенных объектов недвижимости:

1. Компания, являющаяся по заключенному договору застройщиком, завершает возведение и отделочные работы (если они предусматриваются) и получает официальное разрешение на ввод в эксплуатацию (РВЭ) построенного дома (ЖК, МФК). Только при наличии РВЭ может осуществляться дальнейшая передача квартир, апартаментов и машиномест участникам долевого строительства по актам.
2. Не позднее чем за один календарный месяц до прописанного в ДДУ срока, в который объекты должны быть переданы покупателям, застройщик обязан письменно оповестить каждого нового собственника в новостройке о том, что квартиры готовятся к передаче в ближайшее время. Компания направляет всем покупателям специальное уведомление о завершении всех строительных работ, которое должно быть составлено в письменной форме и вручено лично или почтой по адресу регистрации дольщика.
3. Когда сообщение о завершившемся строительстве и предстоящей сдаче помещений официально получено покупателем, он, в соответствии с законом, обязан приступить к осмотру и приемке купленной по ДДУ недвижимости в течение периода, зафиксированного в договоре. Если такой период соглашением не предусматривался, то он в соответствии с законом он составляет ровно семь рабочих дней. За это время дольщик должен договориться о дате осмотра и явиться на осмотр и приемку приобретенной недвижмости. Обязанность явиться на приемку не означает обязанность принять жилье (поскольку при наличии существенных строительных недостатков дольщик может отказаться от приемки недвижимости и потребовать их устранения или полного возврата денежных средств, уплаченных по ДДУ)
4. Готовая квартира принимается на основании отдельного официального документа – акта приема-передачи. Являющийся дольщиком покупатель производит осмотр имущества с оценкой его состояния и соответствия всем основным характеристикам и нормам строительства. Если никаких значительных дефектов не обнаружено, тогда осуществляется подписание акта, подтверждающего приемку.
5. Если же помещение пребывает в ненадлежащем виде, то есть обнаружены какие-либо существенные недостатки строительства, то дольщик вправе не подписывать передаточный акт и требовать ликвидации всех недоделок и имеющихся выявленных дефектов в разумные временные рамки. Факт ненадлежащего состояния жилья подтверждается отдельным официальным документом – актом несоответствия. В нем необходимо указать непосредственно дефекты, а также условия и дата их ликвидации.
6. После ликвидации недостатков объекта недвижимости застройщик повторно уведомляет будущего собственника о необходимости явиться на осмотр и приемку жилья. И если при повторном осмотре покупатель убеждается в исправлении выявленных дефектов, то можно подписывать акт приема, договариваться о получении сопроводительных документов на собственность и получать ключи от квартиры.
7. После прохождения всей процедуры можно осуществлять регистрацию законных прав собственности, уплачивать налоги на имущество, оформлять страхование недвижимого объекта, а также готовить документы для подачи их в ФНС на получение имущественного налогового вычета (если право на данную льготу не было уже использовано ранее).

К сведению! Если жилье находится в нормальном годном для использования по своему назначению состоянии, но все же выявлены некоторые недостатки, то в таком случае покупатель может принять решение подписать передаточный акт, но отдельно составить смотровой лист (другое название – дефектная ведомость) с перечислением всех проблемных мест, которую тут же передать представителю застройщика (а лучше – направить по почте ценным письмом с описью вложения) – для последующего устранения в разумное время (обычно – до 30 календарных дней). При этом в документе о приемке следует сделать пометку об имеющихся претензиях и требованиях об ликвидации недоделок с указанием сроков и порядка исправления дефектов жилья.

Сдача жилья целиком и полностью регламентируется Федеральным законом № 214-ФЗ, а также заключенным договором, в котором прописываются все пункты сделки и обязанности сторон. В документе указываются характеристики недвижимости (стоимость, площадь, количество комнат и другие характеристики), срок сдачи квартиры, обязательства подписантов.

Для сдачи полностью готовой квартиры девелопер направляет оповещение о полной готовности объекта, и в данном уведомлении указывается конкретный период сдачи, обязанность приобретателя своевременно принять собственность, а также последствия бездействия.

В качестве заключения

ВС РФ направил дело на новое рассмотрение, подтвердив законность отказа дольщиков от принятия квартиры с недостатками и указав на недоказанность уклонения участников от приемки квартиры надлежащего качества (что позволило бы застройщику оформить односторонний акт).

Верховный Суд признал ошибочным высказанное судьями нижестоящих инстанций мнение о том, что при наличии несущественных недостатков дольщик обязан принять квартиру и имеет право требовать от застройщика безвозмездного их устранения. Аналогичный вывод некоторые судьи делали и раньше. Однако с появлением Определения № 5-КГ21-106-К2, 2-7333/2019 позиция является сформированной, и именно она будет применяться судами в дальнейшем.

Застройщики должны учитывать, что участники вправе не принимать квартиру ненадлежащего качества, требовать составления документа о выявленных дефектах и безвозмездного их устранения. При этом не имеют значения ни характер недостатков (существенные или нет), ни возможность использовать квартиру по прямому назначению.

Застройщик может составить односторонний акт, если участники необоснованно уклоняются или отказываются от приемки квартиры и со дня передачи, установленного в ДДУ, прошло не менее двух месяцев. При этом у застройщика должны быть доказательства, что дольщик получил сообщение о завершении строительства МКД или отказался его получать либо дольщика нет по почтовому адресу.

С нашей помощью вы узнаете, как принять квартиру в новостройке.

Каким чудесным способом это произошло, вопрос хороший, но на него оперативно смогут ответить только правоохранительные органы.

Ответ эксперта: Получив уведомление от Печкина, вы со слезами на глазах от радости, прибегаете к застройщику, а в ответ слышите, что дом, увы и ах, но не готов и нужно еще немного подождать.

Заботливый застройщик похлопывая Вас по плечу наглым образом выпихивает Вас за дверь своего офиса, обещая Вам обязательно позвонить когда дом будет достроен. Или начинает рассказывать вам историю о том что:

«У нас большая очередь на осмотр и прием, надо записываться»

, – а записаться отчего-то можно только через пол года.

Рекомендуем прочесть: Заявление в фнс по расчетным счетам образец от физического лица

Вообще застройщик заготовил для Вас уйму причин для отказа в передачи купленной за ваши же кровные деньги, квартиры, все их можно долго излагать в этой статье от чего она может превратится в увесистый трактат.

Вы как и любой другой нормальный человек спросите зачем?

Основания предъявления претензии застройщику

Участник долевого строительства может предъявить претензию застройщику, если последний не исполняет или ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по договору.

Наиболее часто причиной для подачи претензии становится нарушение застройщиком срока передачи объекта инвестору. Легально застройщик может изменить срок сдачи объекта, заключив с инвестором дополнительное соглашение к договору.

Не менее часто инвесторы предъявляют претензии к застройщику по качеству строительства дома и/или конкретного помещения, в том числе при несоответствии помещения условиям договора и проектной документации.

Перечень спорных вопросов является открытым, поэтому претензию можно писать в любом случае, когда застройщик нарушает условия ДДУ.

Предъявить претензию можно как до приема помещения, так и после, в процессе его эксплуатации (в течении гарантийного срока). Например, претензию застройщику по протечке кровли скорее всего придется предъявляться после принятия помещения, поскольку вряд ли получится сразу обнаружить этот недостаток.

В некоторых случаях целесообразно подавать коллективную претензию застройщику. Например, в случае массового нарушения сроков передачи помещений или обнаружения недостатков в общедомовом имуществе.

Претензия застройщику при наличии недостатков объекта строительства

После ввода дома в эксплуатацию, застройщик должен передать инвестору приобретенное им помещение. Качество этого объекта должно соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (п. 1 ст. 7 закона № 214-ФЗ). Если при приеме помещения инвестор обнаружит какие-либо недостатки, то он вправе предъявить претензию к застройщику об устранении этих недостатков.

Обычно, инвесторы сталкиваются со следующими нарушениями:

• Наличие недоделок в самом помещении, в общедомовом имуществе (зазоры и трещины на стенах, щели в окнах и пр.);
• Несоответствие помещения условиям договора и проектной документации, например, несогласованное изменение площади помещения;
• Низкое качество работ и использованных материалов (протечка труб, неработоспособная электрика, плесень на стенах и т. д.).

Неустойка за нарушение застройщиком срока устранения недостатков

Если застройщик нарушает сроки устранения недостатков, дольщик вправе потребовать выплаты неустойки за просрочку (п. 8 ст. 7 закона № 214-ФЗ). Сумма неустойки определяется по формуле: 1% от стоимости расходов на устранение недостатка (либо стоимости объекта строительства, если выявленные дефекты могут служить основанием для признания его непригодным для проживания) умножают на количество дней просрочки.

Пример.

Стоимость расходов, необходимых для устранения недостатков в квартире, составила 500 000 руб.

Количество дней просрочки составляет 25 дней.

Размер неустойки составит 125 000 руб. (500 000 x 1% x 25).

***

Таким образом, составление и направление претензии является важным действием, не только направленным на соблюдение формальностей досудебного урегулирования, но и способным непосредственно разрешить возникающие спорные вопросы, экономя время силы и затраты сторон.

Практика Московского городского суда

Доводы истца о том, что ответчик самовольно изменил планировку и площадь квартиры, тем самым допустив существенные нарушения условий договора, суд отклонил, указав, что изменение конфигурации стен в коридоре у санузла, вследствие которых изменилась длина коридора и его площадь, не свидетельствует об отступлении от условий договора и не приводит к ухудшению качества объекта долевого строительства.

Несовпадение проектной и фактической площади квартиры не является недостатком квартиры, наличие которого может повлечь последствия, предусмотренные ст. 7 Закона N 214-ФЗ (Определение Московского городского суда от 08.08.2018 N 4г-2968/2018).

Факт введения объекта в эксплуатацию и наличие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию свидетельствует о соответствии возведенного здания требованиям технических регламентов и проектной документации, а представленное истцом заключение не содержит выводов о том, что выявленные недостатки являются существенными и препятствуют использованию объекта по назначению (Определение Московского городского суда от 16.05.2018 N 4г-5740/2018).

Доказательств, что отказ принять объект долевого строительства был вызван нарушением ответчиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, соответствующего условиям договора, в материалы дела истцом не представлено. На этом основании отказ участника долевого строительства от приемки объекта признан злоупотреблением правом. В удовлетворении исковых требований к застройщику отказано (Апелляционное определение Московского городского суда от 22.10.2018 по делу N 33-46472/2018).

В удовлетворении требования истца о взыскании с ответчика расходов на устранение недостатков — сокрытие электропроводки, суд отказал, поскольку квартира истцу передавалась без отделочных работ, в связи с чем обязанность ответчика по возмещению истцу материальных затрат на производство таких работ договором не предусмотрена (Апелляционное определение Московского городского суда от 14.08.2018 по делу N 33-35669/2018).

Для подтверждения своих требований истцу надлежит доказать причинно-следственную связь между возникшими дефектами и виной ответчика в их возникновении; причина их возникновения может заключаться не только в дефектах работ, но и в ненадлежащей эксплуатации дома.

Суд также отметил, что применительно к правоотношениям, возникающим из передачи собственникам многоквартирных домов общего имущества, не соответствующего требованиям о качестве товара (услуги), нормы ст. 15 ГК РФ, ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, ст. 29 Закона РФ «О защите прав потребителей» необходимо применять в единстве и взаимосвязи с положениями, регулирующими владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности (Апелляционное определение Московского городского суда от 20.04.2018 по делу N 33-17962/2018).

Оформление застройщиком одностороннего акта передачи объекта долевого строительства не лишает участника долевого строительства права на возмещение расходов по устранению недостатков в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ и Законом РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» (Апелляционное определение Московского городского суда от 18.04.2018 по делу N 33-16337/2018).

Отказывая в удовлетворении требований о взыскании расходов, понесенных истцом на устранение недостатков объекта долевого строительства, а также расходов по найму жилого помещения, суд пришел к выводу, что в нарушение ст. ст. 12, 56, 57 ГПК РФ истцом не представлено бесспорных, допустимых и объективных доказательств, подтверждающих необходимость несения расходов по оплате проживания в снятом жилом помещении, в том числе объективных обстоятельств, мешающих истцу проживать по месту регистрации (Апелляционное определение Московского городского суда от 14.03.2018 по делу N 33-10795/2018).

Заключение судебной экспертизы является недопустимым доказательством, если экспертиза проведена не тем лицом, которому поручалось ее проведение (Апелляционное определение Московского городского суда от 16.03.2018 по делу N 33-11023/2018).

Утверждение ответчика о том, что в заключении эксперта отсутствуют сведения об ученой степени и звании эксперта, не свидетельствует об отсутствии у эксперта необходимых для проведения экспертизы знаний, поскольку экспертиза была проведена специалистом отдела строительно-технических экспертиз, имеющим высшее техническое образование по специальности «Городское строительство и хозяйство» с присвоением квалификации инженера; имеющим диплом магистра по специальности «Строительство» с присвоением квалификации магистра; имеющим сертификат о прохождении краткосрочного курса повышения квалификации и прослушивании курса лекций на семинаре «Система сборно-монолитных перекрытий. Проектирование и возведение». При этом наличие ученой степени не является обязательным условием для проведения судебной экспертизы (Апелляционное определение Московского городского суда от 02.02.2018 по делу N 33-3812/2018).

Заявляя о наличии у объекта долевого строительства недостатков, препятствующих принятию объекта, следует учитывать, что суды не рассматривают в качестве таких недостатков несущественные недоработки помещения (например, необходимость регулировки створок оконных блоков, царапины, сколы на различных поверхностях и т.д.). В подобных случаях отказ от принятия объекта и подписания акта также может быть признан необоснованным (например, Определение Московского городского суда от 21.11.2018 N 4г-14727/2018).

Действующее законодательство не содержит четкого определения «существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства», упомянутого в ч. 3 ст. 7 Закона N 214-ФЗ, наличие которого дает участнику долевого строительства право отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика вернуть уплаченные в рамках договора денежные средства с процентами.
По мнению Верховного Суда РФ, вопросы о существенности нарушения требований к качеству объекта долевого строительства могут разрешаться с применением положений Закона РФ «О защите прав потребителей», определяющих понятие существенного недостатка товара (работы, услуги).

Согласно преамбуле Закона РФ «О защите прав потребителей» существенный недостаток товара (работы, услуги) — неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки.

Таким образом, в качестве существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства судами признается несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, предъявляемым к такого рода объектам, которое является неустранимым или которое не может быть устранено без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другое подобное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства (см. преамбулу раздела «Рассмотрение требований о расторжении договора участия в долевом строительстве» Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

Степень существенности нарушения того или иного требования на практике определяется судом индивидуально в каждой конкретной ситуации, в том числе с помощью назначения экспертизы.

Истец, который ссылается на существенные недостатки объекта долевого строительства, в качестве доказательства их наличия может приложить к исковому заявлению заключение строительно-технической экспертизы и другие документы.

Закон освобождает застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если он докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (ч. 7 ст. 7 Закона N 214-ФЗ). Исходя из этого, если выявленный недостаток объекта долевого строительства подпадает хотя бы под одно из перечисленных выше условий, включать в исковое заявление требование о его устранении нецелесообразно, поскольку скорее всего оно будет отклонено.

Если истец требует взыскать с застройщика стоимость устранения недостатков объекта долевого строительства, можно представить суду отчет с указанием такой стоимости (стоимости восстановительного ремонта) (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 10.04.2018 по делу N 33-11166/2018). Также стоимость устранения выявленных дефектов объекта для целей взыскания с застройщика расходов на их устранение или соразмерного уменьшения цены договора может определяться на основании заключения судебной строительной, строительно-технической экспертизы (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 06.07.2018 по делу N 33-29810/2018).

Для принятия решения в пользу истца необходимо доказать обстоятельства, указанные в таблице.

Что делать, если застройщик построил квартиру с недостатками

Если застройщик переносит срок подписания акта приема-передачи квартиры более чем на 2 месяца от даты, указанной в договоре, вы можете взыскать с него неустойку.

Также участник долевого строительства может отказаться от договора участия в долевом строительстве квартиры и вернуть деньги. Об этом говорится в Федеральном законе №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Если дата подписания акта приема-передачи квартиры переносится, застройщик должен уведомить об этом участника долевого строительства за 2 месяца. Часто застройщики предлагают подписать дополнительное соглашение к договору об изменении этого срока, если понимают, что опаздывают с выдачей ключей.

Если вы подпишете дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве (ДДУ), то не сможете получить от застройщика неустойку за срыв сроков подписания акта приема-передачи квартиры, ведь фактически вы соглашаетесь на новый срок передачи ключей.

Заключение дополнительного соглашения к ДДУ о согласовании новых сроков подписания акта приема-передачи квартиры — это ваше право, но не обязанность. Такое допсоглашение к договору может быть заключено только при наличии вашего желания.

Получить от застройщика неустойку можно двумя путями: обратиться к застройщику напрямую, а если он откажет в выплате неустойки — обратиться в суд за ее взысканием в принудительном порядке.

Первый вариант, пожалуй, практичнее. Лучше договориться с застройщиком напрямую. Как это сделать? Направить застройщику претензию с требованием выплатить неустойку за срыв сроков. Если это не помогло, придется подавать в суд — понадобится копия претензии к застройщику, исковое заявление и копии документов по сделке.

За время, в течение которого суд будет рассматривать исковое заявление о взыскании неустойки, начисление неустойки не приостанавливается, и этот размер неустойки также может быть взыскан на этом же судебном заседании.

Компенсация за просрочку начисляется в «размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере».

При удовлетворении судом требований участника долевого строительства о взыскании неустойки, суд может взыскать с застройщика за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований дольщика штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу участника долевого строительства (закон РФ «О защите прав потребителей»).

Если вы понимаете, что дом точно не построят в срок, и ключи к прописанной в договоре дате вы не получите, вы можете расторгнуть с застройщиком договор и потребовать вернуть все деньги за квартиру.

Однако расторжение договора — не всегда верное решение. Лучше не делать этого, если дом находится в высокой стадии готовности, а на стройплощадке идет активная работа.

В этом случае выгоднее дождаться ключей, так как рыночная стоимость квартиры, скорее всего, окажется выше, чем сумма покупки и неустойки. Поэтому чаще всего покупатели дожидаются ввода дома в эксплуатацию, подписывают акт приема-передачи квартиры, а затем требуют неустойку.

Если же срок подписания акта приема-передачи уже близок, а на стройплощадке до сих пор тишина, целесообразно подумать о расторжении договора с застройщиком и потребовать вернуть деньги. А если девелопер и вовсе объявил себя банкротом, скорее всего, придется идти в суд.

Условия договора участия в долевом строительстве, ущемляющие права дольщиков.

Не только мошеннические схемы становятся причиной нарушения сроков передачи жилья в собственность и тем самым лишают дольщика права на использование квартиры по назначению.

Еще одна причина — использованы некачественные материалы при строительстве.

Важно: До момента, когда дольщик становится правообладателям квартиры законодательство обязывает застройщика сдать многоэтажку в эксплуатацию с подписанием акта ввода специально созданной госорганом комиссией.

Согласно положениям ст. 55 Градостроительного кодекса России, такой документ выдаётся на дом, если он соответствует всем заявленным в договоре с застройщиком характеристикам, тех. регламенту, проектной документации и т. д. Аналогичные требования устанавливает и ст. 7 Закона 214 ФЗ.

Но даже когда получен акт ввода в эксплуатацию, это не всегда означает, что комиссия добросовестно выполнила свои обязанности, так как дом все равно может содержать существенные недостатки.

Если построенный объект долевое строительства не соответствует условиям договора или указанным в ч. 1 ст. 7 Закона 214 требованиям, и это несоответствие значительно ухудшило качество такого объекта либо если существенные недостатки объекта долевого строительстваделают его непригодным для целевого использования, то по своему выбору дольщик может потребовать от застройщика:

• безвозмездно исправить все недостатки в разумные сроки;
• соразмерно уменьшить цену, указанную в договоре;
• возместить затраты, связанные с устранением вышеуказанных недостатков (часть 2 ст. 7 Закона 214- ФЗ.

Требования дольщика по устранению недостатков построенного жилья, могут предъявляться застройщику в виде претензии как до приемки построенного объекта, так и после этого, на протяжении гарантийного срока, который должен устанавливаться договором и не может составлять менее 5 лет.

В течение гарантийного срока, который начинается с момента, когда построенный объект был принят участником долевого строительства по акту или другому документу, застройщик должен устранить все недостатки, выявленные и приобретенные строением в процессе его эксплуатации, если причиной этому были недобросовестные действия застройщика, его бездействие и т. д.

Если существенные недостатки в новостройке выявлены после подписания акта приема-передачи квартиры, то исходя из этого застройщик теоретически считается выполнившим все обязательства перед дольщиком по условиям договора, а дом считается переданным правообладателю без недостатков.

Сдача новостройки в эксплуатацию

После завершения процесса строительства, застройщик должен заняться оформлением определенных документов. Данные бумаги призваны подтвердить безопасность эксплуатации дома и его соответствующее качество. Документация является основанием для передачи отдельных квартир их будущим собственникам.

В 2022 году ввод зданий в эксплуатацию регламентируется ст. 55 Градостроительного кодекса РФ. В данном нормативном документе сказано о том, что соответствующее разрешение должны предоставлять местные власти.

Фактически, у застройщика имеется необходимость в получении двух документов:

1. Заключение о соответствии. Бумага удостоверяет тот факт, что объект соответствует всем требованием проектной документации и технических регламентов.
2. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Разрешительный документ дает право застройщику заселять жильцов в новостройку.

После получения последнего документа считается, что объект прошел госпроверку, и все строительные работы проведены в соответствии с существующими нормативами.

Это дает гарантию жильцам относительно безопасности их проживания в новостройке. После получения разрешения объект ставится на госучет, а значит ему присваивается адрес.

Похожие записи:

• ФНС уточнила, как в РСВ нужно указывать сведения о численности работников
• Как проверить недвижимость на залог
• Как получить повторное свидетельство о рождении (дубликат)?