Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Поскольку рассрочка предполагает совершение отложенных платежей, а не обычный единовременный расчет, то у сторон договора возникают дополнительные риски. Рассмотрим подробнее, как продать квартиру в рассрочку без риска.
Риски продавца и покупателя
При продаже квартиры в рассрочку для продавца возникает риск не получить деньги в срок, обусловленный договором. Недобросовестный покупатель может просто отказаться платить или постоянно ссылаться на бесконечные «уважительные причины». Во избежание этого закон предусмотрел инструмент залога на недвижимость до момента полного расчета – главное не отменить его условиями договора.
Кроме этого, просрочка оплаты может повлечь:
- начисление процентов на сумму долга;
- возврат квартиры прежнему хозяину.
Риск же для покупателя состоит в том, что продавец станет уклоняться от снятия залога после полной оплаты. Чтобы принудить его к этому, потребуется сохранить все платежные документы, свидетельствующие о своевременном погашении долга, а затем – обратиться в суд.
В чем отличия такой сделки от ипотеки?
Поэтапное внесение платежей для покупателя всегда намного выгоднее ипотеки. Экономия получается прежде всего за счет процентов, которые при оформлении рассрочки всегда намного ниже, чем у банков, или вообще отсутствуют. Кроме того, удается сэкономить средства на страховке и банковской комиссии, время – на проверке благонадежности покупателя.
Вариант внесения оплаты при покупке недвижимости равными суммами в течение продолжительного времени является выгодным, прежде всего, для покупателя. Продавцы охотно идут на подобную сделку в случае срочного отъезда (для физлиц) либо в самом начале строительства жилья (в случае продажи по ДДУ).
От того, насколько подробно будут прописаны в договоре все нюансы сделки, зависит благополучное исполнение сторонами своих обязанностей.
Отсрочка платежа с залогом
ДКПТ в кредит — основание для установления залоговых правоотношений. Это правило действует, если другое не предусмотрено самим договором (п. 5 ст. 488 ГК РФ). Это положение распространено и на договор продажи товара в рассрочку (п. 3 ст. 489 ГК РФ).
Продавец-залогодатель получает ряд преимуществ:
- преимущественное право перед другими кредиторами получить удовлетворение из стоимости заложенного товара (п. 1 ст. 334 ГК РФ);
- возможность контролировать распоряжение залогодателя этим товаром, т.к. последний может продавать товар (другим образом его отчуждать) только с согласия залогодателя (п. 2 ст. 346 ГК РФ).
✅ Документы, необходимые при оформлении ДКП при условии оплаты в рассрочку
Если нашелся покупатель, готовый оформить договор покупки жилья, собственнику необходимо заняться подготовкой документов. Заранее оформлять справки не стоит, поскольку через месяц они будут неактуальны. Для продажи жилья понадобится:
- паспорт собственника, если среди них ребенок — паспорт или свидетельство о рождении;
- свидетельство о госрегистрации права собственности на жилье, или (с июля 2016 г.) выписка ЕГРН;
- кадастровый паспорт на квартиру, техпаспорт;
- передаточный акт;
- выписка с лицевого счета об оплате коммунальных услуг;
- справка (форма 9), полученная в жилищном комитете, о числе зарегистрированных в квартире лиц и снятых с регистрационного учета.
Особенности договора купли продажи в рассрочку
Договор купли продажи недвижимости с рассрочкой платежа разрабатывается грамотным юристом, которому хорошо известны все нормы действующего законодательства. Главным отличием этой сделки является накладывание обременения на отчуждение жилья до полного погашения долговых обязательств по договору, которое осуществляется на этапе регистрации права собственности на приобретенную недвижимость. Это регламентируется п.5 ст. 488 ГК РФ. Проданная в рассрочку квартира будет под обременением продавца. Для его снятия после полного погашения покупателем своих долговых обязательств требуется повторное обращение к государственному регистратору.
Рассрочка, то есть оплата частями может вноситься ежемесячно, еженедельно, ежеквартально и т.д., то есть так, как договорятся покупатель с продавцом – это обязательно прописывается в ДКП, равно как и окончательный срок погашения общей суммы. Данный формат сделки практикуют, реализуя:
- неликвидную недвижимость, которую сложно продать за реальную цену;
- родственникам или друзьям в благонадежности и платежеспособности которых можно не сомневаться;
- дорогостоящее жилье, на которое сложно найти покупателя.
Договор купли продажи жилой недвижимости с рассрочкой платежа должен содержать подробное описание прав и обязанностей обеих сторон, это потребуется в случае подачи иска в суд при несвоевременном погашении платежей согласно прилагаемому графику.
Для покупателя явными плюсами является:
- выплата всей стоимости частями;
- отсутствие переплат, если продавец не установил процент;
- возможность проживания в помещении без полной выплаты по нему;
- отсутствие дополнительных платежей при обслуживании в банке;
- наличие права передачи обязанностей по выплатам другому лицу, при согласии продавца.
Минусы:
- за отсутствие оплаты в срок продавец может востребовать квартиру назад;
- при несвоевременной оплате также могут начисляться штрафы, если продавец их прописал в договоре.
Плюсы продавца:
- возможность продать «залежавшуюся» квартиру;
- дополнительно заработать на процентах, если таковые установлены по договоренности.
Из минусов стоит отметить отсутствие всей суммы денег за квартиру сразу, особенно если она требовалась на какие-то цели.
Отсрочка платежа с залогом
ДКПТ в кредит — основание для установления залоговых правоотношений. Это правило действует, если другое не предусмотрено самим договором (п. 5 ст. 488 ГК РФ). Это положение распространено и на договор продажи товара в рассрочку (п. 3 ст. 489 ГК РФ).
Продавец-залогодатель получает ряд преимуществ:
- преимущественное право перед другими кредиторами получить удовлетворение из стоимости заложенного товара (п. 1 ст. 334 ГК РФ);
- возможность контролировать распоряжение залогодателя этим товаром, т.к. последний может продавать товар (другим образом его отчуждать) только с согласия залогодателя (п. 2 ст. 346 ГК РФ).
Чем такая сделка отличается от ипотеки?
От ипотеки рассрочка отличается по целому ряду пунктов. Далеко не каждая рассрочка выдается под процент, а ипотека всегда подразумевает наличие кредитной ставки. В отличие от банка, продавец квартиры в рассрочку может не требовать оформлять договор страхования, а также жизни покупателя.
Это существенно снижает расходы, особенно если добавить к этому отсутствие банковской комиссии и других платежей. Застройщик или другая сторона по договору не проверяет финансовую состоятельность покупателя. Банк же тратит на это не менее недели, подключая к мини-расследованию бюро кредитной истории и службу безопасности.
Справка! По всем параметрам в экономическом смысле рассрочка получается выгодней ипотеки, однако ее предлагают в основном застройщики, да и то на начальном этапе строительства дома.
Почему необходим юрист?
Заключение сделки купли-продажи с рассрочкой платежа влечет за собой повышенные риски. Возникают обоснованные сомнения, что после подписания договора новый владелец откажется от исполнения обязательств. Обе стороны рискуют срывом договоренностей в силу возникшей отсрочке по завершению сделки.
Снизить угрозу отмены или оспаривания сделки поможет обращение в юридическую компанию, которая возьмет на себя проверку документации на объект и стороны купли-продажи. Привлекая опытного юриста, удастся свести риски к минимуму, либо и вовсе их исключить.
Особенности заключения ДКП с рассрочкой
При заключении ДКП с рассрочкой необходимо чётко прописать условия. Нужно зафиксировать полную стоимость недвижимости, описать погашенную часть, указать на подлежащую оплате равными платежами сумму, определить сроки.
Особенности покупки недвижимости в рассрочку:
- покупатель может внести задаток в размере;
- платежи должны проводится по графику каждый месяц, квартал или год;
- в документе предусмотрена возможность досрочной оплаты;
- сроки погашения полной стоимости укладываются в рамки от 3 месяцев до 12 лет.
Договор должен содержать отметку о том, что обе стороны согласны с разработанным графиком и суммами выплат. Каждый будущий платёж подтверждается справкой продавца о том, что деньги получены.
Важные пункты:
- расчёты идут через банковские счета, кассу (если квартиру продал застройщик) или наличными средствами. Прекращение внесения платежей позволяет продавцу выдвигать требования о возврате недвижимости;
- просрочка платежа может сопровождаться штрафными пени, но лишь при условии, что это указано в договоре. Продавец так же способен потребовать возмещения убытков, если они превысили сумму процентов (требовать будут именно сумму превышения);
- при оформлении ДКП с рассрочкой сразу на нескольких граждан выплата одним из них всей требуемой суммы освобождает от расчётов других.
Повышение размера платежей в одностороннем порядке возможно в случае, когда средства пойдут на возмещение вреда жизни и здоровью продавца.
Процесс оформления продажи в квартиры между физическими лицами в рассрочку практически ничем не отличается от совершения сделки в общем порядке. Он имеет некоторые особенности, которые необходимо учитывать при подготовке документов.
Первое, что должны сделать стороны, – согласовать график выплат и порядок их осуществления. Договоренности следует зафиксировать в договоре купли-продажи с рассрочкой между физлицами и заверить его нотариально.
В большинстве случаев рассрочка предполагает внесение платежей в крупных размерах. Стоит предусмотреть передачу средств распиской в присутствии нотариуса. При возникновении спора этот документ подтвердит совершение оплаты в установленный срок и в полном объеме.
Подписанный договор вместе со всеми бумагами предоставляется в Росреестр, куда стороны обращаются для регистрации сделки. Данный госорган в установленные сроки фиксирует факт передачи права собственности на объект недвижимого имущества.
Обе стороны в обязательном порядке при оформлении документов в Росреестре должны заявить о том, что недвижимое имущество будет находиться в обременении. Это защитит продавца от перепродажи или дарения квартиры до полной выплаты всей ее суммы. Такая недвижимость также не может быть передана по наследству до выплаты долга.
Отметка об обременении вносится и в выписку из ЕГРН о гос. регистрации права на объект недвижимого имущества. Этот документ заменил свидетельство о собственности с июля 2016 г.
Обременение должно быть снято продавцом после получения им последней выплаты по договору купли-продажи с рассрочкой. Для этого обе стороны должны обратиться в Росреестр и написать заявления.
Основным нормативным актом, регулирующими процедуру оформления договора купли-продажи и ипотеки между частными лицами, является Гражданский кодекс РФ. Нормативно-правовой акт содержит в себе положения, регламентирующие оформление документов в данной сфере, права и обязанности сторон. В нем закреплены специфические ситуации, которые могут возникнуть при осуществлении договоренности.
Ст. 454 ТГ РФ регулирует вопросы, связанные с оформлением договора купли-продажи. Процедура приобретения товаров в кредит, которая применяется при рассрочке платежей за квартиру, регулируется положениями ст. 488 ГК РФ.
Ряд вопросов при продаже недвижимости охватывается Семейным кодексом РФ. К примеру, если квартира является совместно нажитым имуществом супругов или находится в общей собственности нескольких граждан, то процедура продажи производится с учетом ст. 34,35 СК РФ.
Кому нужна рассрочка?
Покупка недвижимости в рассрочку у физических лиц выгодна в сравнении с ипотекой. Также она удобна, когда человек хочет продать старую квартиру и купить новую. Он сначала покупает новую в рассрочку, заселяется в неё, а продав старую, выплачивает остаток стоимости купленного жилья.
Продавцы квартир соглашаются оформить рассрочку в следующих случаях:
- Сложности с продажей этой недвижимости, долгий поиск покупателей;
- Необходимость срочной продажи;
- Продавцом выступает новая компания-застройщик, у которой пока нет известности и репутации;
- Ещё не готовые квартиры в строящихся домах (в начале строительства);
- Жильё с дефектами, которому нужен ремонт.
Возможные риски и способы их минимизации
При продаже квартиры в рассрочку есть риски для продавца и покупателя. Для продавца опасность связана с возможной остановкой платежей. В таком случае он должен подавать иск в суд. Если на момент судебного рассмотрения ответчик выплатил менее 50% общей стоимости жилья, то истец вправе просить суд расторгнуть сделку и вернуть ему квартиру. В свою очередь, он должен будет вернуть перечисленные деньги покупателю.
Если же выплачено более половины стоимости, то суд обяжет покупателя выплатить остальное и неустойку за срыв сроков оплаты рассрочки.
Важно указать в договоре, что эта недвижимость в обременении. То есть права собственности новому владельцу перейдут только после окончания выплат. Иначе он может продать эту квартиру ещё до окончания выплат.
У покупателя риски при заключения договора продажи в рассрочку связаны с прошлым квартиры. Он должен проверить все документы, чтобы избежать мошенничества. Например, чтобы не купить квартиру с долгами, в обременении, без согласия всех собственников на её продажу и т.п.
На что нужно обратить внимание
Приобретая машину с оформлением договора рассрочки, необходимо быть внимательным вдвойне. Требуется не только детально всматриваться в техническое состояние автомобиля, но также проверять юридическую чистоту сделки и формулировки, которые будут содержаться в документе.
Необходимо изучить документы на машину и сопоставить сведения из технического паспорта на транспорт с теми, что есть в действительности (номера двигателя, кузова), выяснить, имеются ли на нее обременения (арест, залог у банка), рассчитался ли продавец – прежний хозяин – с обязательствами перед бюджетом (налогами, штрафами за нарушение ПДД). Не стоит игнорировать право общей совместной собственности, при котором автомобиль может принадлежать также и супругу продавца, а это значит, что следует получить его согласие на сделку.
Договор купли-продажи в рассрочку. Образец договора купли продажи с рассрочкой платежа
Полезная информация
Договор купли-продажи — это договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму, регулируется главой 30 ГК РФ.
Договор купли продажи наряду с договорами поставки являются наиболее распространенными типами договоров в предпринимательской деятельности и охватывают большую часть товарных отношений в финансово-хозяйственной деятельности как юридических лиц, так и индивидуальных предпринимателей.
Оплата товара в рассрочку регулируется ст. 489 ГК РФ. Отличительной особенностью договора купли-продажи в рассрочку является порядок оплаты приобретаемого товара — платеж производится не в полной сумме его стоимости, а по частям. При этом порядок, сроки и размеры платежей рассрочки подробно расписываются в Графике платежей, который является обязательной и неотъемлемой частью договора.
Финансовая сторона договора
Одним из главных условий сделки является цена продаваемой квартиры. Она должна быть чётко прописана в договоре. Коль скоро речь зашла о рассрочке, то продавец и покупатель обязаны оговорить график внесения платежей за приобретённую недвижимость. В противном случае сделку можно считать незаключенной.
Законом не предусмотрено и не указано, что выплаты должны происходить именно ежемесячно. Поэтому, договор купли-продажи квартиры в рассрочку между физическими лицами может предусматривать и другую периодичность платежей (раз в квартал, в полугодие и т. д.).
Также следует отметить, что оплата за купленную квартиру необязательно вноситься равными частями. Например, вначале и в конце можно предусмотреть большие суммы платежей.
Важно также предусмотреть ответственность за нарушение графика. Помимо неустойки, можно обозначить также право продавца расторгнуть договор и забрать квартиру назад.
Такая возможность есть только в том случае, если условие о расторжении сделки прописано в договоре, в противном случае законодательство говорит о том, что если половина платежей уже внесена, то продавец уже не может требовать вернуть квартиру (ч. 3. ст. 489 ГК РФ).
Указанное положение не распространяется на объекты недвижимости, в случае ипотечного кредитования.
График платежей можно сделать в качестве неотъемлемого приложения к договору. При этом стороны могут в любой момент его скорректировать, изменив как сроки выплат, так и их сумму. При этом изменения в договор купли-продажи квартиры в рассрочку по соглашению сторон, подлежат государственной регистрации.