Как правильно заключить договор и оплатить новую квартиру

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно заключить договор и оплатить новую квартиру». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

При заключении договора нужно согласовать сроки исполнения, то есть дату, с которой стороны приступают к исполнению договора, и дату, до которой они должны выполнить обязательства. Желательно, чтобы это были конкретные даты.

Проявите «должную осмотрительность»

Налоговые органы используют именно этот термин, и хозяйствующий субъект, который такую осмотрительность не проявляет, навлекает на себя налоговые риски. Как правило, под «проявлением должной осмотрительности» налоговый орган понимает проверку:

• полномочий лиц, действующих от имени контрагента;

• наличия соответствующих лицензий, оборудования, необходимого для осуществления деятельности;

• иных сведений, характеризующий деловую репутацию партнера;

• платежеспособности контрагента;

• риска неисполнения обязательств и предоставления обеспечения их исполнения;

• наличия у контрагента необходимых трудовых и производственных ресурсов;

• давности создания юридического лица.

Споры между сторонами по проектам договоров

5.1. Проект договора, разработанный соответствующим структурным подразделением в соответствии с п.п. 1.4. настоящего Положения и возвращенный контрагентом с протоколом разногласий, должен быть рассмотрен юрисконсультом совместно с соответствующим подразделением в течение 3-х (трех) рабочих дней.

5.2. Если представленные разногласия принимаются, то соответствующее структурное подразделение в соответствии с п.п. 1.4. настоящего Положения готовит новый проект договора с учетом предложений (замечаний), который визируется и передается на подпись в порядке, установленном п. 6 настоящего Положения.

5.3. Если предложения отклоняются, то соответствующее структурное подразделение в соответствии с п.п. 1.4. настоящего Положения передает контрагенту договор с протоколом разногласий и заключением о мотивах отклонения его предложений (замечаний).

5.4. Если подготовленный контрагентом договор вызывает возражения у соответствующего структурного подразделения в соответствии с п.п. 1.4. настоящего Положения или у юрисконсульта, протокол разногласий готовится соответствующим структурным подразделением или юрисконсультом, у которого возникли замечания (предложения) по договору.

Предусмотреть компенсацию возможных рисков

Прописать в договоре, как будете возлагать расходы на подрядчика, если он нарушит условия о качестве работ. Это необходимо сделать, поскольку заказчик вправе по своему выбору потребовать безвозмездно устранить недостатки, соразмерно уменьшить цену за работу либо возместить свои расходы на устранение недостатков, когда такое право предусмотрено договором.

Пример формулировки условия о возмещении расходов на устранение недостатков:

«В случае неустранения подрядчиком недостатков работ в установленный срок Заказчик вправе самостоятельно либо с привлечением третьих лиц устранить данные недостатки и потребовать с подрядчика возмещения своих расходов на их устранение».

Пример формулировки об уменьшении цены на сумму расходов:

«В случае неустранения Подрядчиком недостатков работ в установленный Заказчиком срок Заказчик вправе устранить недостатки самостоятельно либо поручить их устранение третьему лицу и на сумму расходов по устранению недостатков соразмерно уменьшить цену выполненных работ, предварительно письменно уведомив об этом Заказчика».

Отдать исполнительный лист приставам

Этот способ более надежен. К документу нужно приложить копии решения суда и доверенности, а в заявлении указать банки, где у должника открыты счета, и потребовать разыскать и арестовать его недвижимость и транспортные средства.

Также потребуйте от приставов запретить регистрационные действия с компанией-должником — внесение любых изменений в ЕГРЮЛ. Это постановление должник может через какое-то время отменить, но оно точно осложнит ему жизнь. Дополнительно можно арестовать принадлежащие должнику доли или акции в других обществах, особенно если это активно действующие бизнесы.

Закон об исполнительном производстве позволяет судебным приставам физически вывезти имущество должника — со склада, из офиса и т. д., и выставить его на торги с целью взыскания суммы долга. Но стоит иметь в виду, что в связи с огромной нагрузкой (до 1000 исполнительных производств на одного пристава) приставы не всегда охотно этим занимаются, поэтому будьте готовы еженедельно требовать от них информацию о том, как идет работа по производству, писать жалобы на бездействие и угрожать возбуждением уголовных дел. Тогда есть шанс реально добиться чего-то помимо ареста счетов и недвижимого имущества.

Секрет 2 — не храните все яйца в одной корзине

Это называется модным словом “диверсификация поставок”. Прямо как на газовом рынке Европы: чем больше поставщиков, тем лучше. Не привез один — привезет другой. Многие допускают такую ошибку: найдут одного-двух контрагентов и цепляются за них, как утопающий за соломинку. Вроде давно работаем, все привычно и понятно — зачем что-то менять?

Не делайте так. Поверьте — поставщиков много и все они борются за рынок. То есть за вас. На первых порах поработайте с несколькими поставщиками по разным позициям товаров. Посмотрите, как они выполняют свои обязанности. Вы сразу поймете, кто лучше, а кто хуже. Если поставщик вечно стаскивает сроки, везет не то и не в нужном количестве — без сожаления расставайтесь с ним и ищите другого.

На первых порах это тяжело. Поставщиков нужно найти, заключить договора, обменяться реквизитами, заказать пробные партии. Но только так вы выберете из всех участников рынка наиболее ответственных и надежных.

Как правило, на этапе определения условий проходит много встреч с контрагентами. Это нужно, чтобы достигнуть компромисса. Во время переговоров стороны обсуждают условия сотрудничества, обмениваются своими вариантами описания условий и деталей реализации документа, согласуют цену и порядок расчетов.

Перед встречей внесите в проект договора семь важных условий:

1. Краткую характеристику договора (поставка, оказание услуг или другой вид работ).

2. Наименование сторон (например, крупные холдинги могут состоять из большого числа юридических лиц).

3. Предмет договора (результат, ради которого прилагаются усилия).

4. Цену или условия расчетов.

5. Ответственность за неисполнение.

6. Сроки и дополнительную информацию.

7. Ответственных лиц.

Запросите у контрагента учредительные документы и сертификаты

Перед заключением договора надо понять, с кем вы имеете дело. Если компания новая или вы о ней недостаточно знаете, запросите у неё документы и проверьте их на предмет соответствия данных. К таким документам относятся:

заверенные подписью руководителя копии учредительных документов, а также документов на директора и лицо, которое будет подписывать договор;

заверенные копии сертификатов и декларации соответствия на товар, а также проверка их подлинности на сайте Росаккредитации в Едином национальном реестре;

документы, подтверждающие право контрагента осуществлять заявленный вид деятельности, например лицензии и сертификаты.

Юлия Макарова, юрист в компании «ЮрИнформ»Получив эти документы, вы убедитесь, что такое ООО или ИП существует, имеет все необходимые лицензии и сертификаты на товар, а от лица компании действует уполномоченное лицо, имеющее право на подписание договора и подтверждение его исполнения.

Чётко опишите предмет договора

Договор должен содержать понятный и конкретный предмет сделки. Исходя из его формулировки можно однозначно понять, какой товар и в каком
количестве контрагент должен вам поставить или какие услуги оказать. Например, предметом договора оказания услуг являются услуги и их результат, предметом
договора поставки — товар, предметом договора аренды недвижимого имущества — здание, складское помещение или офис.

В некоторых случаях законом предписаны особые требования к описанию предмета договора. Например, условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара. Если таких данных в договоре нет, условия сделки не будут считаться согласованными, а договор — заключенным.

Например, вам надо заключить договор на поставку ежедневников. Вот какую формулировку стоит использовать, а от какой лучше отказаться.

Поставщик обязуется в обусловленный Договором срок передать в собственность Покупателя датированный ежедневник, марки Brauberg, форматом А5, цвет «Синий», с наличием закладки ляссе и перфорированного угла листа, в количестве 3 (трёх) штук.

Поставщик обязуется в обусловленный Договором срок передать в собственность Покупателю товар для осуществления предпринимательской деятельности, а Покупатель обязуется принять и оплатить товар в соответствии с условиями Договора.

Юлия Макарова, юрист в компании «ЮрИнформ»Если некорректно прописать в договоре его предмет, заказчик рискует получить совсем не тот товар, который
хотел купить. Так, если при оформлении договора на покупку ежедневников не указать марку, то вместо Brauberg контрагент может поставить товар
другой марки, более низкого качества. А если не уточнить характеристики товара, то заказчик рискует получить недатированные ежедневники, с жёлтой бумагой
и без закладки ляссе.

Товар покупается для личных целей

Перейдем к оставшимся двум видам договоров. Когда заключить договор розничной купли-продажи, а когда — «простой» договор купли-продажи?

Предположим, что не выполняется первое из перечисленных выше условий, необходимых для оформления договора поставки: покупателем товара выступает «обычный» человек (не имеющий статуса ИП), который приобретает товар для личного использования. Казалось бы, в этом случае нужно заключить договор розничной купли-продажи. Но этот вывод будет верным далеко не всегда. Дело в том, что розничная купля-продажа также имеет свои обязательные признаки. И условие о том, что покупателем является «обычное» физлицо, приобретающее товар для личного использования, — это только один из таких признаков.

Вторым обязательным признаком розничной купли-продажи является специализация продавца. По правилам статьи 492 ГК РФ договор розничной купли-продажи заключается только в том случае, если продавец осуществляет предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу. А это значит, что если розничная торговля не является для организации видом деятельности (в частности, не указана в ЕГРЮЛ), то она не может вступать в качестве продавца по договору розничной купли-продажи. В таком случае нужно оформить «простой» договор купли-продажи, даже если покупателем будет «обычное» физлицо, которое приобретает товар для личных нужд.

Когда составлять протокол разногласий обязательно, а когда желательно

Протокол разногласий к договору составлять обязательно, если:

• Такая обязанность прописана в законах. Например, как с договорами поставки (ст. 507 ГК РФ).
• От подписания договора нельзя отказаться (ст. 445 ГК РФ), но условия оферты не подходят. Например, нельзя отказаться от заключения договоров: публичного характера (ст. 426 ГК РФ), открытия банковских счетов (ст. 846 ГК РФ), с победителями торгов (ст. 447 ГК РФ).

В БОЛЬШИНСТВЕ СЛУЧАЕВ СОСТАВЛЕНИЕ ПРОТОКОЛА РАЗНОГЛАСИЙ – НЕ ОБЯЗАННОСТЬ. НО ТОТ, КТО ХОЧЕТ ДОБИТЬСЯ БОЛЕЕ «УДОБНОГО» И ВЫГОДНОГО СОТРУДНИЧЕСТВА, ДЕЛАЕТ ЭТО ДОБРОВОЛЬНО Составлять протокол разногласий желательно и в ваших интересах, если:

• Вы заключаете «типовой договор»

Неудобно переделывать стандартизированные документы каждый раз под конкретного контрагента. Все спорные условия лучше прописать отдельно – в протоколе разногласий.

• Вы заключаете заведомо неравный договор (договор присоединения)

Даже если заранее известно, что условия договора контрагент не изменит, направьте протокол разногласий и получите письменный отказ. Так у вас на руках будет доказательство, что вы выразили несогласие с несправедливыми условиями. Впоследствии условия договора или саму сделку будет легче оспорить в суде.

• Вы заключаете договор с сильным контрагентом/монополистом рынка, и он затягивает переговорный этап.

Вариант 4: без документов

Вы можете приступить к исполнению договора и без письменного оформления, но такой способ подходит не всегда. Если вы заключаете кредитный договор, договор залога или поручительства и другие, устный договор всегда будет считаться недействительным.

Если для вашего договора устное соглашение возможно, вы можете отстаивать свои права в случае невыполнения. Для этого попытайтесь доказать, что отношения между вами и контрагентом действительно существовали. Вы не сможете привлечь свидетелей, но вправе приводить письменные и другие доказательства: акты, справки, деловую переписку, аудио- и видеозаписи и т.д. С их помощью вы сможете подтвердить, что исполнили условия договоренности, а другая сторона приняла исполнение, и значит, договор существует.

Например, чтобы доказать договоренность, подойдут следующие документы:

• товарная накладная, по которой передан товар;

• акт сверки, подписанный при приемке;

• платежное поручение об оплате принятого товара;

• двусторонний актом сдачи-приемки работ.

Запрос копии у Росреестра или Роспатента

С договорами на недвижимое имущество и интеллектуальную собственность все немного проще. Условием действительности договора является обязательное предоставление его копии в Росреестр или Роспатент. Дубликат договора аренды или продажи недвижимости можно найти в хранилище Росреестра, а договора по части интеллектуальной собственности (лицензионные или об отчуждении прав) — в Роспатенте.

В базах данных Росреестра и Роспатента хранятся сведения о сторонах заключенной сделки, и если копию запросит кто-либо другой — в получении будет отказано. Следовательно, обращаться может только человек, подпись которого стоит на документах. Вам потребуется явиться лично и заплатить пошлину, размер которой зависит от типа документа: версия на бумаге обойдется дороже электронной.

Похожие записи:

• Определение задолженности по алиментам
• Калькулятор госпошлины в суд 2022 года
• Минимальная пенсия в 2023 году в России и по регионам