Узаконивание перепланировки нежилого помещения: пошаговая инструкция 2023

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Узаконивание перепланировки нежилого помещения: пошаговая инструкция 2023». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Согласование перепланировки нежилого помещения, расположенного в нежилом здании, происходит немного в другом ключе, так как здесь не применимы нормы жилищного кодекса. Руководствуемся Градостроительным кодексам и правилами.
Градостроительный кодекс не содержит понятия перепланировки или переустройства нежилого помещения, они заменены такими определениями как «реконструкция» и «капитальный ремонт», и имеют более широкий смысл. Реконструкция и капремонт требуют разрешение на строительство. Это длительная и затратная процедура.
Тут следует учитывать какие именно работы для изменения конфигурации помещения в нежилом здании вам надо провести. Возможно, они не будут считаться капремонтом или реконструкцией, а значит и узаконивания не требуют. В каждом муниципалитете на этот счет могут действовать свои внутренние правила.

Узаконить перепланировку помещения или согласовать, в чем разница?

Многие путают понятие узаконивания и согласования перепланировки, однако они отличаются друг от друга.

Согласование перепланировки – это процесс, который предшествует перепланировке. При согласовании мы сначала спрашиваем разрешения у контролирующих органов на внесение изменений в конструкцию здания (помещения), и только после одобрения – начинаем ремонтные работы, которые затем сдаем для принятия все тем же контролирующим органам.

Узаконить перепланировку помещения – это значит «рассказать» о ней постфактум. То есть перепланировка уже сделана, но не согласована и изменения в документацию не внесены. Узаконивание встречается достаточно часто по разным причинам (покупка помещения, в котором была проведена перепланировка, но документально она не подтверждена; незнание того, что выполненные ремонтные работы должны быть обязательно согласованы и пр.).
Узаконить перепланировку нежилого помещения можно разными способами – путем согласования или обращаясь в судебные инстанции, эти способы разберем ниже, а сначала выясним чем отличается согласование перепланировки нежилого помещения в МКД и в нежилом здании.

Согласование перепланировки нежилого помещения в жилом доме

Если речь идет о перепланировке нежилого помещения в многоквартирном доме, то алгоритм согласования и регистрации изменений будет немного другим. Прежде всего, работы можно проводить только после одобрения проекта уполномоченным органом. Сама бюрократическая процедура выглядит следующим образом:

Перепланировка, переустройство или реконструкция

Перепланировку, под которой подразумеваются масштабные конструктивные изменения, не стоит путать с переустройством, то есть – с внесением незначительных поправок в существующую схему обустройства помещения. Таким же образом перепланировка отличается от реконструкции здания, когда проводятся капитальные работы, предполагающие значительные перемены с затрагиванием несущих стен (которые при остальных видах модернизации должны оставаться неприкосновенными).

Все это разные понятия с точки зрения законодательства, однако, каких-либо разграничений, связанных с изменениями в конфигурации жилых и нежилых помещений, нет.

Самовольная перепланировка помещений для коммерческих целей в жилых домах грозит большими проблемами с законом, положение осложняется также возмущением общественности, которая может не позволить все узаконить впоследствии. Собственно, некоторые жильцы вполне могут потребовать через суд компенсацию какого-либо ущерба, что кардинально противоречит интересам владельца.

Поэтому лучше решить все согласовательные и документальные вопросы сразу, до начала проведения любых работ, чтобы потом спокойно работать, а при необходимости – без осложнений продать, обменять или сдать в аренду коммерческое помещение без риска понести административную ответственность.

Проект перепланировки помещения и документы при переустройстве

Поскольку на федеральном уровне не принято самостоятельных нормативных актов по согласованию переустройства нежилых помещений, кроме г. Москвы и Санкт-Петербурга, необходимо руководствоваться аналогичными нормами для жилых объектов. Даже в Московской области нет установленного определения и порядка. Для согласования и узаконивания переустройства и перепланировки потребуются следующие документы:

• заявление по установленной форме;
• правоустанавливающие документы на объект (оригиналы или нотариально удостоверенные копии свидетельства о праве либо выписки из ЕГРН);
• проект переустройства или перепланировки;
• техническое заключение о допустимости выполненных работ;
• технический план перепланировки.

Если нежилое помещение расположено в здании, признанном памятником архитектуры, истории или культуры, дополнительно представляется заключение уполномоченных органов, осуществляющих охрану указанных объектов. Помимо этого, для памятников архитектуры предусмотрены особые требования к проектной организации, которая вправе проводить его обследование и изготавливать проект перепланировки и переустройства – лицензия КГИОП. Этот орган разрешает готовить проектные документы только специализированным компаниям. Кроме того, санкции за самовольное изменение объектов культурного наследия гораздо жестче, чем в обычных зданиях – вплоть до уголовной ответственности. Наказание последует не только для собственника, но и для тех, кто такие работы выполнял, и для должностных лиц контролирующих государственных органов, отвечающих за сохранность таких объектов.

После завершения выполненных работ, на основании заявления владельца помещения, оформляет акт приемочной комиссии, который подлежит направлению в органы Росреестра для внесения измененных сведений в ЕГРН.

Нередко собственник или арендатор собственности проводит переустройство объекта без предварительного согласования работ с властями. В случае самовольного переоборудования недвижимости скорее всего придется уплатить штраф, но оформить документацию все равно необходимо.

Узаконить проведенные работы можно будет только при условии, что не было произведено действий, запрещенных законодательством. Если внесение переделок в техническую документацию проводится постфактум, то все равно придется заказывать предварительный проект.

В некоторых случаях разрешается узаконить изменение недвижимого объекта по эскизу. Это возможно только в случае, если переустройство незначительно, не связано со сносом стен, закладкой проемов или кардинальным переносом коммуникаций, не затрагивают права пользования других собственников или арендаторов.

Затраты на оформление документации или регистрацию самовольной перестройки зависят от масштабности работ и количества инстанций, через которые необходимо будет пройти. Цена может варьироваться в зависимости от объема требуемых документов. Возможные расходы:

• получение консультации;
• составление технического проекта;
• сбор необходимой документации и разрешений от санэпидслужбы, противопожарной безопасности, Жилищной инспекции и т.д.;
• получение техпаспорта, если он отсутствует;
• подача документов в орган, выдающий разрешение на проведение изменений;
• уплата штрафа, если была произведена самовольная постройка.

Итак, перепланировка завершена, двигаемся дальше — получаем в МВК Акт приемки помещения. Акт подтверждает, что ремонт выполнен по Проекту и помещение соответствует всем нормам. Если на этом этапе поступят жалобы, МВК ответит, что перепланировка утверждена, Акт ввода в эксплуатацию имеется.

Для получения Акта ввода объекта в эксплуатацию, также необходимо сначала получить согласования в ряде инстанций:

1. Организовать выезд кадастрового инженера для переобмера помещения после перепланировки.
2. Получить в ОГПН письмо о соответствии выполненных работ нормам пожарной безопасности.
3. Получить в УК/ТСЖ/ЖСК справку о соблюдении технических условий.
4. Организовать выезд МВК на объект для приемки.
5. В некоторых районах города требуется получить бланк Акта и подписать его в строительной и проектной организации, в техническом надзоре, в УК/ТСЖ/ЖС, КГИОП и ГУЖА.
6. Подать в МВК на согласование.

Перепланировка нежилого помещения в отдельно стоящем здании

Что касается перепланировки в отдельно стоящем нежилом здании, что здесь на сегодняшний день регламентов согласования нет. Как нет и специального органа, занимающегося этими процедурами. Более того, не существует и никакой специальной бумаги-документа, подтверждающего законность вашей перепланировки (что логично: кто ж ее выдаст).

Но согласование все равно необходимо, и вот как оно делается.

При перепланировке в отдельно стоящем нежилом здании Проект разрабатывается исходя из задачи и потребностей заказчика. Ни детальность разработки проекта, ни его состав при этом законодательством не регламентированы. В инстанции из данного проекта поступает только план, отражающий разницу между планом ПИБ или ЕГРН и планируемой перепланировкой. Далее этот план включается в тех.план для внесения изменений в ЕГРН.

На данный момент сложилась практика согласования, которая позволяет вводить здания в эксплуатацию через Акт рабочей комиссии с последующим внесением изменений в ЕГРН на основании этого Акта. При этом Акт рабочей комиссии не предполагает проверок и участия каких-либо сторонних инстанций. Рабочие комиссии назначаются решением (приказом, постановлением и др.) организации-заказчика (застройщика). Порядок и продолжительность работы рабочих комиссий определяется заказчиком (застройщиком) по согласованию с генподрядчиком.

В состав рабочих комиссий включаются представители заказчика (застройщика): председатель комиссии, генерального подрядчика, субподрядных организаций, эксплуатационной организации, генерального проектировщика. При приемке в эксплуатацию объектов жилищно-гражданского назначения в состав рабочих комиссий включаются архитекторы-авторы проектов.

То есть все работы по перепланировке в отдельно стоящем нежилом здании — это договоренности между заказчиком и нанятыми им же подрядчиками, но ответственность за дальнейшую эксплуатацию при этом полностью ложится на плечи участников данного процесса. Подписи в акте участников рабочей комиссии подтверждают намерение нести ответственность за любые возможные негативные последствия в ходе эксплуатации здания. Хлопот меньше, а ответственности больше.

Кроме того, отсутствие проверок на стадии проектирования и введения объекта в эксплуатацию не означает отсутствие проверок в процессе эксплуатации. При этом выявленные нарушения могут повлечь за собой значительную перестройку объекта и, как следствие, большие финансовые издержки.

Когда нужно начинать оформление

Многие владельцы квартир при их покупке стараются как можно быстрее переделать жилье «под себя», не считая процедуру согласования обязательной, откладывая ее на потом. Особенно это касается жильцов, которые приобретают недвижимость в новостройках.

Однако данный подход не является верным. Перепланировку следует начинать с создания эскиза или проекта и подачи соответствующих документов в орган, осуществляющий согласование. Только после получения разрешающих документов следует производить ремонтные работы.

В процессе осуществления работ по перепланировке не разрешается вносить изменения в ранее согласованный проект. В противном случае комиссия надзорного органа попросту не подпишет соответствующий акт, а сама модификация жилого помещения будет признана незаконной.

Штрафы за незаконную перепланировку

Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.

Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.

Каков порядок оформления перепланировки?

Проведение перепланировки обязательно требует согласования в органах власти. Проводить ее может только собственник помещения. Все работы можно делать как собственными силами, так и нанимая подрядчиков. На каждой стадии проведения работ необходимо точно соблюдать строительные нормы и требования законодательства.

Порядок оформления перепланировки состоит из следующих действий:

1. Собственнику необходимо создать проект, куда должны войти перечень работ, характеристики и требования, а также ожидаемые результаты. В зависимости от выполняемых работ проект может включать в себя определенное количество разделов. При подготовке проекта требуется детально указать все виды конкретных работ.
2. Необходимо согласовать свои действия с соответствующими органами.
3. Получить разрешение на перепланировку.
4. Провести запланированные работы.
5. Составить акт о завершении перепланировки.
6. Сделать постановку на кадастровый учет.
7. Оформить помещение в Едином государственном реестре недвижимости.

Этапы согласования перепланировки

Чтобы легализовать конструктивные изменения помещения, собственник должен:

• Подать в БТИ заявление о самовольном переустройстве. К документу прилагается выписка из Единого государственного реестра недвижимости, которую можно получить в Росреестре, многофункциональном центре, технический паспорт на нежилое помещение.
• После регистрации заявления в БТИ, на объект приезжает инженер, фиксирующий изменения, которые были проведены относительно старого техпаспорта. По завершении обследования специалист составляет новый технический паспорт с особым штампом, где перепланировка выделяется красным. Собственнику выдаётся заключение о текущем техническом состоянии объекта недвижимости, выявленными нарушениям с предписанием их устранить, если их нет – список специалистов, которые должны утвердить проект.
• Далее, вызывается представитель Роспотребнадзора, составляющий санитарный акт.
• Когда все документы готовы, собственник обращается Жилинспекцию (это может быть архитектурный отдел, структура местной администрации).

При положительном решении в течение месяца составляется новый кадастровый паспорт, на основании которого вносятся изменения в ЕГРН, что завершает процесс узаконивания перепланировки.

Помощь с оформлением перепланировки нежилого коммерческого помещения

Компания IR-PROEKT оказывает профессиональную помощь собственникам коммерческой недвижимости. Проводя оформление перепланировки нежилого помещения, организация работает с объектами различной сложности, осуществляет качественную и быструю подготовку документов.

Сотрудничество с IR-PROEKT позволит:

• Получить документы от БТИ и технические заключения. Компания взаимодействует со справочными и надзорными службами. Это обеспечивает приоритетную обработку ее запросов, снижает временные потери.
• Подготовить проектную документацию. Проект разрабатывается штатными инженерами. Он соответствует отраслевым нормативам, с легкостью проходит экспертизу. Заказчику достаточно составить техническое задание, озвучить свои пожелания и предложения.
• Сбор сопутствующих бумаг. Сотрудники IR-PROEKT получают дополнительные документы, необходимые для оформления разрешения. Отправляют запросы в соответствующие инстанции, координируют действия сопряженных служб.

Грамотная помощь в согласовании перепланировки нежилого помещения сэкономит заказчику время, деньги и нервы.

Штраф за незаконную перепланировку

Относительно незаконной перепланировки применяются штрафные санкции. Размер взыскания зависит от статуса организатора работ. Кроме того, ему будет вынесено предписание, вернуть объекту первоначальный вид.

Незаконная перепланировка выявляется надзорными органами. Они могут прибыть на место в результате поступления жалоб от жильцов, других собственников, заявления от управляющей компании и т.д. Размер штрафа достигает 350 тысяч рублей. Игнорирование наказания приведет к тому, что собственность выставят на торги.

Даже если вы произвели незаконную перепланировку, ее следует попытаться узаконить. В этом случае нужно будет исправить недостатки, выявленные и указанные в акте приемки.

Даже незначительное переоборудование и изменение конфигурации объекта должно быть согласовано с местными органами. Наша компания предоставляет услуги по перепланировке и узаконивании помещений. Обращение к грамотным и опытным специалистам позволяет избежать проблем. Профессиональные юристы, знакомые со всеми нюансами российского жилищного законодательства, помогут узаконить любые виды перепланировки.

Похожие записи:

• Как получить 4 млн. от государства на покупку квартиры
• Калькулятор госпошлины в суд 2022 года
• Новые льготы для участников и ветеранов ВОВ в 2023 году