В каких сделках с недвижимостью необходимо участие нотариуса

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «В каких сделках с недвижимостью необходимо участие нотариуса». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Минус — открывается больший простор для мошенничества. Нотариус как представитель закона является гарантом юридической чистоты сделки. Стороны действуют на свой страх и риск, когда заключают договор в простой письменной форме, доверяя друг другу — чужим незнакомым людям.

Принятие в депозит, совершение исполнительских надписей и обеспечение доказательств

Нотариальное удостоверение договора при оформлении уступки права или залога

Заверять у нотариуса необходимо следующие виды договоров.

• Залоговый договор при оформлении залога для обеспечения договора, который подлежит обязательному удостоверению нотариуса согласно п.3 ст.339 ГК РФ и п.44 постановления Пленума ВС РФ от 1 июля 1995 г. и ВАС РФ №6/8.

• Залоговый договор при намерении участников сделки предусмотреть возможность обращения взыскания на предмет залога по исполнительной нотариальной надписи без обращения в суд (п.3 ст.349 ГК РФ).

• Договор цессии при нотариальном удостоверении основного договора (п.1 ст.389 ГК РФ).

• Договор перевода задолженности при нотариальном удостоверении исходного договора (п.4 ст.391 ГК РФ).

• Предварительное соглашение – заверяется в случаях, когда основной договор подлежит обязательному удостоверению нотариуса (п.2 ст.429 ГК РФ).

• Соглашение об изменении условий договора или его расторжении, если при заключении сделки ее удостоверил нотариус (п.1 ст.452 ГК РФ). Если в качестве отступного предоставляются доли в уставном капитале ООО, то соглашение об отступном нужно также удостоверить у нотариуса согласно п.2 ст.163 ГК РФ и п.1 ст.21 Закона №14-ФЗ, п.8 постановления Пленума ВС РФ №6 от 11 июня 2020 г.

В каких случаях нотариальное заверение сделки обязательно

Пример. Гражданин Парков П.А. передал гражданину Котикову А. П. 200 тыс. рублей под залог автомобиля. Срок залога – 2 года. По-прошествии указанного времени ни деньги, ни машина не были переданы залогодателю. Обратившись в суд, залогодатель выяснил, что доказать факт залога он не может, поскольку совершенная между ним и вторым участником договора, соглашение не было заверена у нотариуса, хоть и относится к обязательным в своей категории.

Часть участка, в отношении которого указанные действия не были проведены, может принимать участие в сделках, не связанных с передачей прав собственности (залог, аренда). В этом случае соглашение можно не регистрировать. Если же право собственности перешло к новому владельцу земли, то договор подлежит регистрации в Росреестре.

Если имущество передается по договору ренты, то факт осуществления соглашения обязательно подтверждает юрист. В ситуации, когда договор ренты предусматривает еще и отчуждение собственности в счет погашения задолженности, соглашение придется не только заверить, но и зарегистрировать (ст. 584 ГК РФ). При этом регистрации подлежат лишь те договора, что были заключены до 2013 г.

Новый собственник (плательщик ренты) обязуется пожизненно содержать с иждивением того, кому это имущество принадлежало ранее. Нотариус вправе заверить правильно составленный документ, условия которого удовлетворяют пожеланиям каждой из договаривающих сторон.

Долю в квартире или в общем доме можно продать третьему лицу, если это не противоречит установленным в договоре долевой (общей) собственности условиям. Если стороны пришли к устраивающим их соглашениям, то составленный на этой основе договор скрепляет своей подписью нотариус.

Плюсы и минусы оформления сделки купли-продажи недвижимости через нотариуса

Плюсы нотариального оформления операции на лицо. В этом случае покупка недвижимости через нотариуса практически лишена рисков, оформляются документы строго с законодательными нормами и признать сделку недействительной очень сложно. Нотариус в обязательном порядке проверяет, наложен ли арест на объект и покупатель убеждается в юридической чистоте объекта.

Важно! Вы можете заказать комплексную проверку недвижимости у нас на сайте, и избежать расходов на нотариуса.

Нотариус составляет текст соглашения и несет имущественную ответственность за совершаемые нотариальные действия. Если же составить письменную форму без него в свободном порядке, нет человека, на которого возлагается такая ответственность. Поскольку цена имущества немалая, мало кто будет так рисковать. Обращаясь к нотариусу, можно получить все необходимые бумаги, подтверждающие право собственности на квартиру, дом, офис и т.д, без очередей и посещения дополнительных инстанций.

Среди основных минусов оформления покупки недвижимости через нотариуса, можно выделить:

• дополнительные расходы;
• продления срока оформления на пару дней.

Рационально наперед узнать цены и провести расчет: во сколько обойдется договор через нотариуса купли – продажи недвижимости и исключить риски.

МЕРЫ ПО ОХРАНЕ НАСЛЕДСТВА И УПРАВЛЕНИЮ ИМ

Когда нужен нотариус для сопровождения сделки?

В оппозиции к распространенному мнению, не все операции требуют нотариального сопровождения. Разумеется: большинство из них не провести без такого сопровождения и без оформленного соглашения они будут считаться недействительными. На основе статей, регламентирующих процесс, оформление купли продажи недвижимости через нотариуса в обязательном порядке проводится в таких случаях:

1. совершение сделки с отчуждением долей;
2. продажа разных долей в рамках одной процедуры;
3. если объект принадлежит несовершеннолетнему лицу;
4. передача недвижимости через договор ренты;
5. раздел общего имущества, нажитого в браке.

Можно ли оспорить и в каких случаях?

Оформленный договор через нотариуса купли продажи недвижимости, предварительное проведение расчета через банк, все же имеет определенные риски. Законом обозначены обстоятельства, когда можно оспорить договор в судебном порядке. Аннулирование представлено в 3-х возможных вариантах:

1. Оспаривание – доказав, что права собственности были нарушены; в течение 1 года с момента, как заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав.
2. Ничтожность. Признаки ничтожности указаны в статьях 168–172 ГК РФ. Срок давности – 3 года, максимальный – до 10 лет.
3. Расторжение при существенном нарушении условий одной из сторон (ст. 451 ГК РФ). Например, квартира не соотвествует описанию в паспорте или покупатель не выплатил всю сумму средств до указанной даты.

Когда согласно закону участие нотариуса в сделках по отчуждению недвижимости обязательно

1. Сегодня нотариальное удостоверение необходимо при отчуждении (продаже, дарении, например) долей в праве общей собственности на недвижимость. Нотариус нужен даже тогда, когда все собственники участвуют в сделке. Это происходит, когда, например, продается квартира, которой владеют два и более человек.

2. Участие нотариуса обязательно и в тех случаях, когда распоряжение имуществом совершается при опеке, или когда объект находится в доверительном управлении. Также этот специалист нужен тогда, когда отчуждается объект недвижимости, принадлежащий, в том числе частично, несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину.

3. Нотариальное удостоверение документов обязательно и в том случае, когда заявление на регистрацию сделки (на регистрацию права, ограничения или обременения права), а также вся сопутствующая документация направляются в регистрирующий орган почтовым отправлением.

4. Не обойтись без нотариуса, если отчуждается недвижимость, принадлежащая несовершеннолетнему или взрослому гражданину, но признанному ограниченно дееспособным.

Сделки, не подлежащие государственной регистрации

Какие сделки с недвижимостью не подлежат государственной регистрации? Приведем некоторые примеры. Договор купли-продажи объектов нежилого назначения не подлежит обязательной государственной регистрации. Например, не нужно регистрировать договор купли-продажи гаража, земельного участка, сооружений и помещений нежилого назначения. В этом случае надо зарегистрировать только переход права собственности к покупателю.

Поскольку на договор мены распространяются правила о купле-продаже, то договор мены объектов нежилого назначения также не подлежит государственной регистрации. Но состоявшаяся мена влечет необходимость регистрации возникших прав. Также не подлежат регистрации предварительные договоры. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче недвижимого имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывают срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Также «пробный» договор должен содержать информацию об условиях, позволяющих установить предмет договора, и о других существенных условиях сделки. Хотя договор найма жилого помещения касается недвижимого имущества, законом не предусмотрена регистрация такого договора. Договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, земельных участков, заключенный на срок менее одного года, тоже не нужно регистрировать.

В последнее время многие покупают жилье еще на стадии строительства, заключая инвестиционные договоры и договоры долевого участия в строительстве. Так как предметом такого договора является не готовое недвижимое имущество, а объединение совместных усилий и финансов для создания недвижимости в будущем, то данные договоры не надо регистрировать в учреждениях по регистрации. Но после того как договор будет исполнен, а именно после завершения строительства дома и сдачи его в эксплуатацию, возникает необходимость зарегистрировать право собственности на квартиру.

Недвижимое имущество может находиться в собственности нескольких человек, каждому сособственнику принадлежит определенная доля в праве. Но, заключив договор или соглашение, участники могут перераспределить эти доли. Помимо этого участник долевой собственности, осуществивший за свой счет неотделимые улучшения, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Соглашение или договор участников общей собственности об установлении (определении) долей, изменении их размера или перераспределении не подлежит государственной регистрации. Но возникновение долей в праве или увеличение (уменьшение) их размера подлежит государственной регистрации. Не подлежат регистрации и соглашения о порядке владения и пользования общим имуществом, так как они не влекут за собой перехода прав на недвижимое имущество и изменения размеров долей.

К сделкам, не подлежащим государственной регистрации, относятся также договоры безвозмездного пользования недвижимостью (ссуды). Но права ссудополучателя обременяют право ссудодателя и могут быть зарегистрированы как обременения (ограничения). Недвижимое имущество может быть предметом брачного договора. Такой договор устанавливает режим долевой или раздельной собственности супругов на определенную недвижимость. Брачный договор не нужно регистрировать, но он подлежит обязательному нотариальному удостоверению. В противном случае он считается незаключенным.

5. Договоры об ипотеке (п. 2 ст. 339 ГК). Требование о необходимости нотариального удостоверения договора об ипотеке содержится и в п. 1 ст. 10 ФЗ от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Кроме того, в п. 3 этой же статьи закреплено правило, согласно которому кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, подлежит нотариальному удостоверению при включении в него соглашения об ипотеке1.

— договоры об уступке права требования, основанного на сделке, совершенной в нотариальной форме (п. 1 ст. 389 ГК). Например, договор займа денег был заключен в нотариальной форме. Кредитор, рассчитывая на своевременное исполнение обязательства по возврату долга, вступил в обязательственные отношения с третьим лицом, но из-за задержки возврата ему долга не может исполнить взятое на себя обязательство. Для исполнения обязательства он передает третьему лицу свое право требования, вытекающее из договора займа, и заключает с ним договор об уступке права требования. Этот договор будет действительным при условии соблюдения нотариальной формы;

Сделки, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению в 2022 году

1. В ходе сделки отчуждают долю в праве общей собственности на объект недвижимости. Например, продают, меняют, дарят и т. п. Однако это правило не распространяется на сделки с долями земли, а также собственностью паевого инвестиционного фонда или объектами, которые приобретают для включения в состав такого фонда (ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2022 218-ФЗ).
2. Сделка касается объекта недвижимости, которым распоряжаются на условиях опеки. Также к договорам, подлежащим нотариальному удостоверению, относятся соглашения об отчуждении объекта недвижимости, который принадлежит несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину (ч. 2 ст. 54 закона № 218-ФЗ).

1. Нотариус разъясняет участникам соглашения его условия, их права и обязанности. Если в договоре присутствует дисбаланс интересов, нотариус на это укажет.
2. Удостоверение договора у нотариуса дает дополнительную гарантию от оспаривания. Если нотариус подтвердил некий факт, такой факт не нужно доказывать в суде. Исключение составляют случаи, когда подлинность такого факта или документа опровергли установленным образом (ч. 5 ст. 69 АПК РФ).
3. На нотариусе, который занимается частной практикой, лежит полная имущественная ответственность, если он нарушит закон при совершении нотариального действия и тем самым причинит имущественный вред (ст. 17 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате).

Стоимость нотариального оформления

Однозначно определить стоимость подобных услуг нотариуса невозможно. Она складывается из нотариального тарифа, цены за техническое оформление сделки, оказание дополнительных работ (например, за перевод текста документа).

Нотариальный тариф зависит от стоимости недвижимости, участвующей в сделке, а также наличия или отсутствия близкого родства между сторонами. Его размер иллюстрирует таблица.

Таблица 1. Нотариальный тариф за отчуждение недвижимости

Законодатели постепенно расширяют перечень сделок с недвижимостью, требующих непременного нотариального удостоверения. Эта тенденция очевидна, и, скорее всего, их список будет расти. В последние годы ведется много разговоров о том, что любая сделка с недвижимыми объектами должна заверяться. В 2017 году Госдума отклонила очередное подобное предложение, ссылаясь на его недоработку. Но такие законодательные инициативы продолжают поступать, и не исключено, что они в итоге найдут поддержку среди депутатского корпуса.

Перечень сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению

• Какая-либо из сторон в полной мере или частично выполнила свои обязательства;
• Кто-нибудь из участников уклоняется от оформления документа у нотариального специалиста в результате бездействия либо активной деятельности;
• Поступило требование субъекта, исполнившего сделку об установлении её состоятельной.

• Разъяснение заинтересованным лицам договорных обязанностей и прав, а также условий проведения процесса. Если складывается ситуация, когда существует ущемление интересов кого-либо из них, до них доводится такая информация;
• Удостоверение документов у нотариуса гарантирует чистоту процедуры и защиту её от обжалования. Если какой-либо факт подтвержден соответствующим специалистом, то его не потребуется доказывать в судебных разбирательствах, не включая случаи, когда его подлинность опровергнута в установленной форме;
• Нотариус несет абсолютную материальную ответственность за неисполнение норм Основ законодательства о нотариате при проведении соответствующих мероприятий и причинении ущерба.

Похожие записи:

• КВИТАНЦИИ для оплаты госпошлины
• Можно ли приватизировать квартиру, если в ней не прописан?
• СЗВ-ТД как часть единой формы ЕФС-1 с 2023 года