Страховой депозит при аренде квартиры: как его выгодно использовать
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Страховой депозит при аренде квартиры: как его выгодно использовать». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Для начала стоит разобраться с самим понятием. Нужно отметить, что в российском законодательстве нет термина “страховой депозит”. Он возник на практике. И если опираться именно на практику, то таким понятием обозначается сумма, которой арендодатель сможет возместить возможный ущерб в случае возникновения проблем с арендаторами. А оно определяется по перечисленным выше пунктам.
Как составить опись имущества?
И опись имущества, и акт сдачи-приёма оформляются в виде отдельных документов, которые идут в качестве приложений к договору. Они заполняются в свободной форме. Однако в такой документации состояние квартиры должно быть чётко зафиксировано. Желательно провести фото и видеосъёмку с однозначным указанием даты (например, можно продемонстрировать дату на смартфоне или просто озвучить время описи).
Опись квартиры при сдаче недвижимости в аренду составляет сам владелец. Но этим по договорённости может заняться и агент. В целом в законодательстве нет запрета на составление такой описи кому-то самостоятельно. Но если вы хотите, чтобы суд серьёзно отнёсся к такому документу, желательно подготовить его заранее в двойном экземпляре, чтобы по одному было и у арендатора, и у владельца. При этом в документации необходимо перечислить следующее:
- дорогостоящую технику. Должно быть написано наименование, серийный номер, год выпуска, год покупки и начала эксплуатации. Если у техники на момент составления описи есть какие-то повреждения или функциональные недостатки, об этом нужно указать. Например, у холодильника может быть поцарапана крышка и не загораться лампочка при открытии дверцы;
- всю мебель, чьё состояние и наличие для владельца имеет значение. Поскольку серийного номера в этом случае нет, стоит уделить особое внимание отличительным особенностями. Например, если какой-то шкаф сделан вручную, это обязательно нужно указать. Аналогично в отношении антиквариата и не только;
- электронику. Любые системы, которые установлены в доме и функционируют, надо внести в опись;
- сантехническое оборудование. Если у вас в квартире — итальянские краны от конкретного бренда, зафиксируйте это;
- посуду, предметы интерьера и прочее. В таком документе нужно указывать всё, что имеет ценность по мнению собственника. Обозначать надо название, количество единиц, состояние.
Как оформить передаточный акт квартиры?
При расторжении договора между сторонами необходимо составить акт передаточный акт квартиры. Некоторые собственники ограничиваются беглым осмотром квартиры. Они убеждаются в том, что серьёзный ущерб не причинён, после чего отказываются от дальнейших претензий. Но если собственник предлагает арендатору просто не тратить время на оформление такого документа, хотя опись при въезде в квартиру была проведена, это может оказаться ошибкой. Некоторые владельцы в состоянии потом передумать и подать на бывших жильцов в суд. Поэтому документы во избежание проблем лучше правильно оформить.
Чтобы такие приложения к договору были приняты при разбирательствах, опись надо проводить в присутствии свидетелей. Желательно — двух. Разумеется, это должны быть совершеннолетние и дееспособные лица.
Как снять квартиру без залога
Хотя за последние годы большее число собственников начало требовать внесения залога, это не означает, что снять квартиру без страхового депозита невозможно. В основном на залоге настаивают хозяева новой недвижимости, где сделан хороший ремонт и установлена дорогая мебель и бытовая техника.
Если желаемое жилье оснащено изношенной мебелью и техникой или сдается пустым, а ремонт в нем уже несвежий, потенциальный арендатор может указать собственнику, что страховать в квартире нечего. Некоторые владельцы недвижимости в таких случаях действительно соглашаются на сделку без депозита.
Будущий квартиросъемщик также может сразу обратиться с таким запросом в риелторское агентство. Тогда специалисты либо сами договорятся с арендодателем об оформлении договора без залога, либо найдут объявление, в котором депозит не требуется изначально.
Каким образом вернуть?
Возврат ранее уплаченных средств после расторжения соглашения возможен 2 путями:
- В счет погашения за услуги. В таком случае квартиросъемщик не должен вносить наличные за последний месяц – сумма будет вычтена из размера депозита. Условие актуально, если клиент вносил 100 % комиссии. Если страховой взнос менее 100% от размера аренды, необходимо внести деньги соразмерно части долга.
- В размере перечисленной суммы. Если съемщик полностью погасил долг за проживание, он может вернуть гарантийный депозит.
Что такое страховой депозит?
Сумма страхового депозита выступает в качестве обеспечения интересов арендодателя в том случае, если его имущество, переданное в пользование, окажется поврежденным или арендатор не выполнит своих обязательств. К примеру, не выплатит коммунальные платежи и т.п.
Термин «страховой депозит» не используется в законодательстве. Он появился в правилах делового оборота и в дальнейшем стал применятся в гражданско-правовых сделках.
Передача суммы страхового депозита происходит на основании договора аренды. Отношения такого рода регулируются главой 35 ГК РФ. На основании принятых норм арендатор передает арендодателю задаток или залог за съем жилплощади.
Страховой депозит не является задатком, залогом или предоплатой за последний месяц проживания. Это определенная сумма, которую арендатор передает собственнику в качестве обеспечения на тут случай, если в процессе пользования будет нанесен ущерб имуществу арендодателя.
Важно понимать суть этого гарантийного инструмента во избежание несогласованности или непонимания между сторонами. Разница между задатком, залогом и страховым депозитом весьма существенна.
Порядок разрешения споров
Если депозит владелец квартиры возвращать не намерен, наниматель должен сначала направить в его адрес письменную претензию. Форма такой бумаги свободная, важно, чтобы в ней было обозначено требование вернуть депозит, и изложены причины, почему он должен быть возвращён. Также следует указать срок и способ возврата.
Если в указанный срок этого не случилось, и так и не было достигнуто согласие по поводу того, должен ли быть возвращён депозит или нет, либо относительно того, какая его часть может быть удержана, то этот вопрос придётся решать через суд.
При отсутствии у хозяина квартиры доказательств, что его имуществу был причинён ущерб, не станет большой проблемой выиграть суд, в результате чего все средства будут возвращены, а расходы на процесс придётся оплачивать ответчику. Но при этом на всём протяжении процесса истец обязан воздерживаться от любых противозаконных выходок, вроде порчи имущества владельцев или его присвоения, а такие случаи отмечались. Нарушители при этом указывали, что хозяева и без того утверждают, что это имущество испорчено, и за него необходимо заплатить.
Чтобы добиться возврата депозита, квартиранту нужно составить исковое заявление и приложить документы:
- копию договора найма;
- акт приёма-передачи;
- письменно сформулированные претензии хозяина с обоснованием, по каким причинам он решил удержать депозит или его часть;
- фотографии или видео, показывающие, в каком состоянии находится имущество, если спор касается именно этого;
- независимая оценка;
- показания свидетелей.
Далее всё будет зависеть от решения суда.
Как видно, хотя страховой депозит и был задуман для защиты интересов сторон сделки, и свои функции успешно выполняет, в некоторых случаях его наличие может осложнить процесс завершения съема или аренды жилья. Чтобы минимизировать риск этого, надо в точности следовать всем установленным процедурам при составлении договора, описи имущества, расписок и других документов, которые может потребоваться оформить при найме жилья. И даже если возник конфликт, продолжать придерживаться всех требуемых законодательством процедур и решать вопрос в судебном порядке.
Что такое страховой депозит при аренде квартиры, для чего он нужен
Арендодатель передаёт не только помещение. Обычно в квартире есть косметический ремонт, сантехника, бытовые приборы, различная мебель и так далее. Всё это имущество имеет определённый срок службы, и владелец желает сохранить его в пригодном для использования состоянии.
Арендатор обязан бережно относиться к вещам, находящимся в снимаемой квартире.
Но не у каждого человека это получается. Если произойдёт несчастный случай, и жилец что-то сломает, то ему придётся оплатить причинённый ущерб.
Взыскать что-либо по исполнительному листу с недобросовестных арендаторов может быть сложно. Должник переедет в другой город, вновь снимет квартиру и устроится на неофициальную работу. Тогда возмещение вреда растянется на годы.
Страховой депозит при аренде квартиры – это определённая сумма денег, которая передаётся арендодателю в качестве гарантии компенсации возможного ущерба его имуществу.
Собственники квартир используют подобные депозиты, чтобы избежать споров, судебных разбирательств и возможного общения с приставами.
Что делать, если собственник отказывается возвращать деньги?
Такое иногда случается – собственнику даже не обязательно быть мошенником для этого, он может искренне считать, что его имущество пострадало.
В такой ситуации, как и во всех правовых конфликтах, следует попробовать уладить дело мирным способом – привести аргументы в свою пользу, указать на соответствующие пункты в договоре и цивилизованно отстоять своё право на возврат.
После отказа от выплаты в устной форме крайне рекомендуется отправить собственнику требование повторно, в письменном виде – обязательно с уведомлением о вручении.
Отказ собственника удовлетворить право арендатора на возврат средств в таком случае будет зафиксирован и сможет быть предъявлен в суде в качестве доказательства – с отказом на словах так не выйдет.
Если же собственник упорствует из очевидной корысти и просто не хочет отдавать чужие деньги, противоположная сторона может обратиться в суд.
При наличии документов победа гарантирована – закон здесь защищает плательщика от злоупотребления арендодателем своими правами.
Как оформить договор найма правильно
Конечно, можно составить дополнительный договор о создании страхового депозита. Но куда легче просто внести данный пункт еще одним условием договора.
При этом следует не просто написать «Страховой депозит – 5000 рублей», а расписать, куда и как эта сумма может быть потрачена владельцем квартиры. Также указать, когда деньги будут переведены на депозитный счет.
Вносить подобный пункт в договор аренды или найма и детально его описывать можно на основании статьи 329 Гражданского кодекса РФ. Также в данной статье говорится о том, что когда речь идет о страховом депозите, должна быть точно определена сумма, условия и сроки.
Зачастую страховой депозит передают или в руки владельцу недвижимости, или открывают депозитный счет в банке. Открыть страховой депозит можно в абсолютно любом банке, ведь это простая и стандартная банковская процедура.
Подобный вариант является наиболее безопасным, ведь каждый из участников знает, где хранятся деньги. Помимо этого, сумма депозита постоянно растет за счет процентов.
Можно передать сумму наличными собственнику, но тогда обязательно необходимо взять у него соответствующую расписку о том, что он принял деньги. Также участники договора могут выбрать любой удобный для себя вариант.
Следует обратить внимание на то, что страховой депозит имеет серьезную связь с актом приема-передачи имущества. Специалисты рекомендуют всегда составлять акт приема-передачи, ведь этот документ позволяет полностью указать перечень сдаваемого имущества и указать его состояние.
Использование страхового депозита будет распространяться именно на ущерб вещам, которые были указаны в акте приема-передачи как исправные.
Можно ли отказаться от уплаты
Арендодатель решает сам, просить ли залоговую сумму. Но о решении следует предупредить арендатора заранее, чтобы тот мог оценить свои финансовые возможности. Если же хозяин начинает требовать взнос уже после заселения, съемщик вправе отказать, поскольку в первичном контракте не были указаны никакие страховые суммы.
В связи с этим потенциальный съемщик должен сам поднимать этот вопрос, чтобы избавить себя же от вероятных неприятностей. Арендодателям же стоит помнить, что депозит служит исключительно страховой мерой и никоим образом не дополнительным способом заработать на сдаче жилья.
Договорные отношения между владельцем квартиры и арендатором должны предусматривать каждое из обстоятельств, возникающих при пользовании имуществом. Все эти параграфы регламентируются в письменном документе – договоре аренды квартиры, который составляется при сделке. Но для гарантии сохранности собственности, которая передается арендатору, на рынке недвижимости существует такое понятие, как залоговая сумма.
Депозит при аренде квартиры обозначает платеж, размер которого обычно равен сумме ежемесячной оплаты. Она выступает в роли материального ручательства передачи имущества владельцу в том состоянии, в котором было получено для найма.
Депозит при сдаче жилья служит страховкой за возможный ущерб, который арендатор может принести владельцу в случае поломок бытовой техники или мебели, затопления соседей и пр.
Сумма возвращается в полном размере, если по истечении срока действия договора аренды квартиры с депозитом жилье сдается хозяину в первоначальном состоянии. В противном случае владелец вправе удержать необходимые суммы для покрытия расходов.
Одна из распространенных ошибок со стороны арендодателя — это намерение использовать обеспечительный депозит по договору аренды в качестве оплаты за последний месяц проживания квартиросъемщиков. Риск в данной ситуации вполне очевиден: если за несколько дней до передачи квартиры будет повреждено имущество или обнаружатся большие счета за телефонные разговоры, то владелец не сможет компенсировать полученные убытки.
Еще один момент, которому стоит уделить внимание, – это естественный износ имущества и ремонта. Иногда в подобных изменениях обвиняются арендаторы, вследствие чего возникают напряженные конфликты. Но если обратить внимание на гражданский кодекс, то можно заметить, что требовать финансовую компенсацию за естественный износ владелец квартиры права не имеет.
В качестве примера можно привести потерю цветовой насыщенности штор (выгорание на солнце), на которую съемщик не оказывал никакого влияния. Но если, скажем, занавески были испорчены активным домашним питомцем арендатора, то в этом случае претензии в его адрес будут справедливы.
Нюансы заключения договора найма жилья с условием о внесении страхового депозита
Составление отдельного документа об условиях внесения, использования и возврата депозита не требуется. Все условия прописываются в договоре аренды отдельным пунктом.
С точки зрения закона и здравого смысла договор заключается для того, чтобы гарантировать сторонам соблюдение их прав и обязанностей, а также возможность защиты своих интересов в случае недобросовестного исполнения договорных условий одной из сторон.
Для соблюдения требований, предъявляемых к договорам найма жилых помещений необходимо:
- заключать договор исключительно в письменной форме;
- обязательно включить пункт о внесении нанимателем гарантийного платежа, с четким указанием его размеров в твердой денежной сумме, рисков, которые могут покрываться этим платежом, порядке и сроках его возврата, методике определения вреда, причиненного нанимателем жилого помещения имуществу наймодателя, порядке решения спорных ситуаций.
Каким образом происходит возврат страховки
- Существует достаточно распространенная ошибка, заключающаяся в том, что в договоре указывается, будто полученный платеж может использоваться в качестве ежемесячной арендной платы за последний месяц сдачи жилья. Для наймодателя подобный пункт нежелателен, так как это лишает его возможности воспользоваться полученные денежные средства в качестве компенсации за порчу мебели или всего состояния квартиры в общем.
- Кроме этого также есть еще один достаточно важный момент, о котором достаточно часто умалчивают наймодатели. Согласно кодексу, вещь должна быть возвращена владельцу в надлежащем состоянии, но с учетом естественного износа. Именно по этой причине наличие подобного износа не является основанием для взыскания внесенной страховки. В качестве примера можно привести следующие ситуации:
- Шторы выгорели на солнце.
- Ковровое покрытие изменило все свои характеристики из-за длительного использования.
- Появились мелкие потертости на обоях.
Все эти ситуации не являются основанием использования внесенной страховки.
Что может быть обеспечено страховым депозитом?
«Страховой депозит», в свою очередь, это не залог, направленный на обеспечение исполнения обязательства. Это способ гарантировать возмещение ущерба в случае его причинения. Как уже отмечалось, такого понятия в ГК РФ нет, но при заключении соглашения о внесении «страхового депозита» (как отдельным документом, так и внесение такого пункта в договор найма жилого помещения) исходить нужно из положений ст. 329 ГК РФ, согласно которой исполнение обязательств по договору (в том числе договору найма) может быть обеспечено следующими способами – залогом, задатком, неустойкой, имуществом должника, банковскими гарантиями, поручительством и другими предусмотренными законодательством или договором способами.
С залогом мы уже разобрались – за счет него обеспечиваем исполнение обязанности по внесению арендной платы. А вот исполнение обязательства, возникшего вследствие причинения вреда, может быть обеспечено как раз «страховым депозитом». То есть, если наниматель за период проживания в квартире причинил ущерб, испортил мебель и бытовую технику, он обязан возместить ущерб согласно ст. 1064 ГК РФ. Если он добропорядочен – может сделать это добровольно, определив совместно с наймодателем сумму ущерба. Но если возникают разногласия по сумме или иные недопонимания, разрешать ситуацию придется не иначе, как через суд. Оформление и внесение «страхового депозита», как некой суммы, которая будет удержана наймодателем в случае причинение нанимателем ущерба, позволяет избежать указанных неприятностей.
Основные спорные моменты
Проблемы, связанные с уплатой и возвратом депозита, чаще всего возникают, если стороны договора путают его с залогом и оплатой последнего месяца. Эти понятия должны быть строго разграничены.
Договор аренды квартиры с залогом, образец составления которого аналогичен типовому, позволяет понять, что эти деньги берутся в качестве обеспечения исполнения обязательств нанимателем. Залог хранится у собственника и может быть засчитан в счет ежемесячного платежа, если у съемщика возникли финансовые проблемы. Когда пропусков в поступлении денег нет, а срок аренды подходит к концу, поступают по соглашению: либо квартирант оплачивает последний месяц и получает назад сумму залога, либо эти деньги считают платой за завершающий период проживания.
Совсем другое дело — страховой депозит. Его назначение — служить гарантией возмещения ущерба собственнику жилья. Если эту сумму учесть в счет оплаты последнего месяца, вполне может оказаться, что квартира пострадала, а оплачивать убытки не из чего.
Наиболее разумным решением представляется хранение депозита в банке. Это не только сохранит, но и приумножит средства. Возврат происходит только после того, как собственник удостоверится в надлежащем состоянии своего имущества.
Нужен ли страховой депозит при сдаче жилого помещения?
Целесообразность внесения страхового вклада чаще всего зависит от оценочной стоимости жилья, которая сдается в аренду.
Обычно обеспечительный платеж просят при сдаче жилья с евроремонтом, наличием дорогой техники. Узнайте на нашем сайте о том, как составить опись имущества при сдаче жилья с мебелью и техникой.
За пустые или «убитые» квартиры депозит обычно не требуют, в отличие от залога, который привязан не к состоянию жилья, а стоимости помесячной аренды.
Сумма вклада устанавливается лично хозяином. Нередко, чтобы снизить финансовую нагрузку на арендатора, хозяева соглашаются на внесение депозитной суммы частями в течение 2-3 первых месяцев проживания.
В законодательстве не предусмотрена отдельная норма, определяющая понятие и назначение страхового депозита при аренде жилья. Данный вид страховки сделки можно косвенно отнести к договорному типу исполнения обязательств согл. ст. 329 ГК РФ «Способы исполнения обязательств».
Гражданский кодекс РФ Статья 329. Способы обеспечения исполнения обязательств
- Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, залогом, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
- Недействительность соглашения об обеспечении исполнения обязательства не влечет недействительности соглашения, из которого возникло основное обязательство.
- При недействительности соглашения, из которого возникло основное обязательство, обеспеченными считаются связанные с последствиями такой недействительности обязанности по возврату имущества, полученного по основному обязательству.
- Прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором.
Что значит вклад при съеме жилья? Исходя из смысла закона, страховой депозит приравнивается к другим способам обеспечения исполнения обязательств, таким, как поручительство, залог, удержание имущества должника и т.д.
Однако в самом тексте понятие «страховой депозит» не фигурирует, что нередко становится краеугольным камнем в спорах касательно правомерности/неправомерности удержания вклада в счет погашения убытков и т.п.