Договор аренды. Зачем нужен и как его правильно заключить и расторгнуть
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды. Зачем нужен и как его правильно заключить и расторгнуть». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.
Стороны договора найма и его суть
В качестве гарантий для наймодателя предусматривается обеспечительный платеж в виде депозита, который передается нанимателем. В момент прекращения отношений по найму жилого помещения из данного депозита покрываются все издержки, которые соразмерны неадекватной амортизации помещения (к примеру, если сломано оборудование, испорчена мебель, выбиты стекла и пр.).
Особенности, закрепленные в законодательстве
Согласно законодательству Российской Федерации, квартиру могут сдавать либо собственники жилья, либо его законные представители. В случаях если собственников несколько, требуется согласие каждого.
Квартира должна соответствовать санитарным нормативам и правилам пожарной безопасности.
Договор аренды на 11 месяцев может быть заключен между физическими лицами или между физическим лицом и организацией. В последнем случае юридическое лицо не имеет права вести свою деятельность в этом помещении.
Сдача квартиры в аренду является источником дохода, поэтому владелец обязан уплачивать налог на прибыль.
Есть несколько вариантов налогообложения:
- подавать декларации от физического лица, в этом случае налог составит 13 %;
- приобрести патент: его стоимость будет зависеть от региона, где находится квартира, и метража объекта. К примеру, патент на однокомнатную квартиру во Внуково площадью 50 м2 будет стоить 11 000 рублей на одиннадцать месяцев;
- уплачивать налог от лица индивидуального предпринимателя. Крайне невыгодный вариант, поскольку, помимо налога на прибыль, вас ждут страховые платежи.
Когда и кому лучше заключать документ на краткий период?
Небольшие компании и фирмы, которые только начинают свой бизнес-путь, предпочитают краткосрочную аренду. Она минимизирует возможные потери. Если что-то пойдет не так, у каждой стороны будет возможность разорвать контракт в одностороннем порядке.
В договоре должны быть прописаны штрафные санкции, однако по объемам они не сопоставимы с размерами неустоек в рамках долгосрочных контрактов. Долгосрочная аренда в бизнесе считается альтернативой покупке недвижимости – поэтому такие взаимоотношения желательно заключать в отношении площади, в которой арендатор на 100% уверен.
Бывает так, что перспективная недвижимость оказалась не такой удачной по факту, и предпринимателю приходится переезжать в другой район. Однако если речь идет о небольшой площади без кадастрового номера, то зарегистрировать сделку в Росреестре не получится, у сторон не останется альтернативы кроме как заключить договор краткосрочной аренды.
Внимание! Если у недвижимости есть кадастровый номер и по ней планируется заключать договор краткосрочной аренды, одна из сторон может выступить с инициативой зарегистрировать сделку.
Для этого необходимо обратиться в Росреестр или Многофункциональный центр. Но, помните, что регистрация предусматривает оплату пошлины.
Договор аренды на 11 месяцев
Сдача в аренду недвижимости (включая здания, сооружения, нежилую и жилую недвижимость) широко используется в различных отраслях как юридическими, так и физическими лицами. Однако при заключении таких соглашений стороны часто допускают ошибки, что может привести к возникновению споров между ними. Чтобы избежать подобных споров, стороны должны как можно более подробно изложить условия аренды.
В этой статье также рассматривается вопрос о том, почему принято сдавать в аренду на 11 месяцев.
Как и любой другой договор, договор аренды заключается в письменной форме. Основные условия договора аренды являются его предметом и должны быть подробно оговорены. Необходимо определить назначение помещения, площадь, расположение в здании, адрес здания, его состояние на момент передачи от сторон, перечень объектов недвижимости в этом районе и любые другие необходимые параметры.
Другим важным условием лизинга является его цена и сроки лизинговых платежей. Если размер арендной платы не указан в договоре четко и ясно, договор может считаться незаключенным.
Срок аренды согласовывается обеими сторонами, и, если это не оговорено особо, любая из сторон может расторгнуть Договор в одностороннем порядке в любое время, уведомив другую сторону в соответствии с российским законодательством.
В дополнение к основным условиям стороны могут включить другие условия, не противоречащие российскому законодательству. Чем подробнее стороны изложат условия договора аренды, тем меньше спорных вопросов возникнет между ними впоследствии.
Что должно быть в договоре
В соответствии с правилами, указанными в статье 432 (1) Гражданского кодекса Российской Федерации, каждый договор считается заключенным в зависимости от того, достигли ли стороны соглашения по виду, необходимому для всех существенных условий договора. В то же время существуют существенные условия, которые прямо указаны в Гражданском кодексе РФ и обязательны для включения в текст договора. Следовательно, если в договоре не предусмотрено хотя бы одно из этих условий, он просто не может считаться заключенным.
Поэтому, что обязательно должно быть определено в договоре аренды? Во-первых, это данные, позволяющие четко определить имущество, передаваемое по ренте (ст. 607 Закона РФ). Это означает, что объект аренды (а он, напомним, может быть только индивидуально определенным) должен быть описан в договоре в максимально возможной профессиональной степени. Например, если речь идет о недвижимости, необходимо определить регистрационный номер земли или условный номер, адрес, протяженность и другие характеристики. При необходимости к договору следует приложить схемы, планы данных и другую техническую информацию об объекте недвижимости.
При аренде мобильных активов необходимо идентифицировать уникальные характеристики — номера (транспортного средства, UIN, IMEI и другие номера оборудования, серийные номера оборудования, другие номера компонентов), названия, модели, бренды и другие незаметные свойства.. Например, в случае с компьютерами — объем памяти, название и модель процессора, видео- и аудиокарты.
Во-вторых, если имущество сдается в аренду, то условие о размере арендной платы является обязательным (ст. 1 Закона РФ, ст. 4 и 12 ст. 22 Федерального закона РФ). Что касается аренды мобильности, то отсутствие в договоре пункта об аренде не означает, что такой договор не исполняется, а лишь добавляет сторонам проблем. Дело в том, что в данном случае арендная плата определяется исходя из стоимости аренды аналогичного объекта (ст. 424 (3) Гражданского кодекса).
На этом перечень обязательных условий аренды заканчивается. Поэтому условия, касающиеся порядка и сроков аренды, а также условия, касающиеся продолжительности срока аренды, не являются обязательными. Если детали назначения арендной платы в договоре не указаны, оплата производится в порядке и сроки, обычно действующие при аренде аналогичных объектов на сходных условиях (ст. 614.1 федер. закона РФ, ст. 614.1 федер. закона РФ). Если аренда не установлена, договор считается заключенным на неопределенный срок (статья 610 (2) Гражданского кодекса).
Благодаря этому договор аренды заключается один раз, после чего аренда продлевается на необходимый срок. Такие договоры даже не нужно регистрировать в Росреесте.
Когда и кому лучше заключать документ на краткий период?
Небольшие компании и фирмы, которые только начинают свой бизнес-путь, предпочитают краткосрочную аренду. Она минимизирует возможные потери. Если что-то пойдет не так, у каждой стороны будет возможность разорвать контракт в одностороннем порядке.
В договоре должны быть прописаны штрафные санкции, однако по объемам они не сопоставимы с размерами неустоек в рамках долгосрочных контрактов. Долгосрочная аренда в бизнесе считается альтернативой покупке недвижимости – поэтому такие взаимоотношения желательно заключать в отношении площади, в которой арендатор на 100% уверен.
Бывает так, что перспективная недвижимость оказалась не такой удачной по факту, и предпринимателю приходится переезжать в другой район. Однако если речь идет о небольшой площади без кадастрового номера, то зарегистрировать сделку в Росреестре не получится, у сторон не останется альтернативы кроме как заключить договор краткосрочной аренды.
Внимание! Если у недвижимости есть кадастровый номер и по ней планируется заключать договор краткосрочной аренды, одна из сторон может выступить с инициативой зарегистрировать сделку.
Для этого необходимо обратиться в Росреестр или Многофункциональный центр. Но, помните, что регистрация предусматривает оплату пошлины.
В чем разница между краткосрочным соглашением с пролонгацией и без нее?
Речь, конечно же, продолжаем вести об аренде нежилых помещений. Если о пролонгации в тексте документа не сказано ни слова, то её возможность сохраняется, в силу . Между тем, многое зависит от воли арендатора. Он, дождавшись истечения срока действия сделки, может передать недвижимость в аренду третьему лицу. И это будет абсолютно законно.
Условие о продлении срока действия правоотношений, прописанное в договоре аренды, дает возможность арендодателю сохранить в своем пользовании понравившееся помещение еще на какой-то срок. Оформлено все может быть примерно так:
«Настоящий договор действует сроком по 31 декабря 2018 года. Срок действия договора продлевается на тот же срок и на тех же условиях, если ни одна из сторон не заявит о своем желании расторгнуть аренду, не позднее, чем за 1 месяц до 31 декабря 2018 года. Пролонгация сделки оформляется дополнительным соглашением».
Таким образом, краткосрочная аренда нежилого помещения – довольно удобная форма правоотношений между арендодателем – собственником недвижимого имущества, и арендатором. Сделку не нужно регистрировать в компетентных органах и можно пролонгировать срок её действия. Главное – ориентироваться на нормы ГК РФ и правильно оформлять все документы.
Надо платить налог при сдачи квартиры на 11 месяцев
Но в действительности это не так. В соответствии с действующими законами все прибыли от любой деятельности облагаются налоговыми сборами. Касается это и такой сделки, как аренда жилья. Зачастую собственник задается вопросом: а можно ли осуществить сдачу квартиры в аренду без налогов.
Как результат, получаем:18 000 + 27 990 + 5 000 – 6 000 = 44 990 рублей Какая система налогообложения выгоднее для арендодателя и от чего это зависит? Как видно, решение зависит от очень большого количества факторов. С этим ничего не поделать, отечественное налоговое законодательство достаточно сложное и витиеватое и порой затруднительно сразу вспомнить все тонкости и исключения.
Как грамотно составить?
- Полностью охарактеризуйте предмет соглашения.
Указать адрес недвижимости, цель, с которой оно будет использоваться арендатором, площадь. Если недвижимость расположена в многоквартирном доме или бизнес-центре, укажите этажность, и весь перечень систем коммунальной инфраструктуры в нем.
Укажите формулу расчета (например, за один квадратный метр арендатор будет платить такую-то сумму), общую сумму оплаты за месяц, сроки передачи (не позднее определенного числа каждого месяца) и способ расчета (безналичный на счет в банке или наличными).В арендную плату не входит оплата коммунальных услуг, обязательно уточните этот факт в примечаниях.
Выпишите все случаи, когда арендная плата может быть изменена в любую сторону.
В пункте прав и обязанностей сторон вписываются случаи, при которых арендная плата может быть уменьшена (если по независимым причинам состояние недвижимости ухудшилось) или увеличена (если арендодатель понес ущерб из-за действий арендатора).
Определите, имеет ли арендатор приоритетное право на заключение нового контракта или вы хотите продолжать с ним сотрудничество в условиях пролонгации действующего договора.
Пролонгация может быть автоматический (арендатор просто продолжит пользоваться недвижимостью, не имея претензий к хозяину) или формализованной – арендатор берет на себя обязанности уведомить о желании продолжить договор заранее, владелец рассматривает его просьбу и принимает по ней решение. Во втором случае понадобится подписать дополнение к договору.
- Скачать бланк договора аренды нежилого помещения на 11 месяцев с пролонгацией
- Скачать образец договора аренды нежилого помещения на 11 месяцев с пролонгацией
Сдача квартиры в аренду на 11 месяцев — налоги платятся или нет
При неуплате налога на аренду квартиры предусмотрена административная и уголовная ответственность. Санкции зависят от ситуации:
- Согласно ст. 198 УК РФ, при доходе за 3 года свыше 600 000 руб. и неуплате сборов свыше 10% от обязательной суммы возможен штраф до 300 000 руб., принудительные работы, арест или лишение свободы до 1 года;
- За несвоевременное предоставление или непредоставление декларации придется заплатить 5% от суммы неуплаченной пошлины, но не менее 1 000 руб.;
- При умышленном сокрытии доходов штраф составит 40% от суммы налога к уплате, в остальных случаях – 20%.
Рассмотрим пример расчета штрафа:
Гражданин Юдин Р.Н. пропустил срок сдачи декларации в ИФНС и предоставил ее только в июле, хотя должен был принести до 30 апреля. Квартира сдается за 20 000 руб. в месяц. В год доход составляет 240 000 руб.
- Как рассчитывается налог:
- 240 000 х 13% = 31 200 руб.
- Сумма штрафа:
31 200 х 5% = 1 560 руб. – придется заплатить дополнительно.
Для сдачи квартиры в аренду без уплаты налогов граждане обычно используют несколько законных и не совсем законных способов:
- Заключение договора на срок менее 360 дней. Для правильного расчета с квартирантами лучше всего указать 11 месяцев, к тому же это позволит избежать налогообложения наверняка;
- Составление акта безвозмездного пользования. Даже если ИФНС решит провести проверку, наличие данного документа подтвердит отсутствие получения прибыли. Есть и минусы: если квартиросъемщики нанесут имуществу ущерб или откажутся оплачивать аренду, решить проблему с ними через суд будет проблематично.
Можно и не заключать договор вовсе, но в такой ситуации юридически незащищенными остаются обе стороны. Есть вероятность, что собственнику для получения определенной суммы придется постоянно ждать, в то время как в соглашении сразу указываются сроки оплаты.Для арендаторов вариант непривлекателен возможностью выселения в любой момент – без соглашения, где будут указаны особенности расторжения, владелец квартиры сможет обязать их покинуть помещение вне зависимости от устных договоренностей.
В 2019 году, если владелец квартиры сдает ее по договору найма, он должен платить налог на доход, полученный от нанимателя, в размере 13%.
Налоговая ставка может отличаться в зависимости от того, какой налоговый режим выберет собственник.
С 1 января 2019 года у жителей Москвы и области, Калужской области и Татарстана есть возможность зарегистрироваться как самозанятый и платить налог по ставке 4% вместо 13.
Вовремя предоставлять декларацию и уплачивать налог за полученный доход — прямая обязанность налогоплательщика. Штраф за неуплату составляет от 20 до 40% от неуплаченной суммы.
Сдавать квартиру и не платить налоги можно только по договору безвозмездного пользования жильем.
Собственник квартиры самостоятельно должен предоставить налоговую декларацию в отделение ФНС по месту регистрации не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным периодом.
Заполнить форму 3-НДФЛ можно от руки, в электронном виде или с помощью специальной программы.
В случае привлечения собственника к налоговой ответственности за уклонение от уплаты налога за сдачу квартиры, к нему применяются следующие санкции:
- Штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога (ст. 122 НК РФ), если судом будет доказано, что уклонение от уплаты происходило умышлено, размер взыскания увеличится до 40%;
- Штраф за непредставление налоговой декларации — 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки, но не менее тысячи рублей и не более 30%.
- Пеню в размере 1/300 ключевой ставки ЦРБ за каждый день просрочки.
Взыскать неуплаченный налог, штрафы и пени можно только в судебном порядке. При повторном нарушении штрафы оплачиваются в двойном размере. Привлечь к уголовной ответственности собственника могут в том случае, если он три года подряд не платил налоги на сумму более 900 тыс. рублей, при чем эта сумма превышает 10% всех его налогов (ст. 198 УК РФ).
Договор аренды квартиры: на что обратить внимание арендатору и арендодателю
В соответствие с п. 2 ст.
609 Гражданского кодекса, по общему правилу договор аренды недвижимого имущества считается заключенным в момент проведения государственной регистрации.
Исключение составляет п. 2 ст. 651 ГК РФ, который говорит нам о том, что если договор аренды заключен на срок менее 1 года, то регистрировать его необходимости нет.
В связи с этим, большинство людей заключали договор аренды на срок менее года, как правило на 11 месяцев, чтобы не прибегать к госрегистрации.
Некоторые риэлторы уверены, что договор подписанный на год и более надо регистрировать в УФРС и тогда будет известно о сдаче квартиры, соответственно возникает неизбежность уплаты налога. Вот отсюда и идет желание подписать договор на более короткий срок.
Пролонгация может быть автоматический (арендатор просто продолжит пользоваться недвижимостью, не имея претензий к хозяину) или формализованной – арендатор берет на себя обязанности уведомить о желании продолжить договор заранее, владелец рассматривает его просьбу и принимает по ней решение. Во втором случае понадобится подписать дополнение к договору.
- Скачать бланк договора аренды нежилого помещения на 11 месяцев с пролонгацией
- Скачать образец договора аренды нежилого помещения на 11 месяцев с пролонгацией
Давайте разберемся, как сдавать квартиру, не нарушая закон, и какую схему уплаты налогов выбрать.
Если вы не единоличный собственник, то просто отдать свою долю в аренду не получится — нужно спросить разрешения у других владельцев жилья. Если кто-то отказывается идти навстречу, сдавать квартиру нельзя.
Если же другие собственники не против, следует взять у них письменное согласие и заверить его у нотариуса. Только после этого вы можете самостоятельно искать жильцов.
Изначально необходимо определиться с понятием аренды. Многие привыкли использовать словосочетание «аренда квартиры», «аренда жилья», но с юридической точки зрения это словосочетание не совсем верное — правильнее говорить наём жилья. Термин «аренда» используется для нежилых помещений (например, аренда офиса, склада) или когда арендатором выступает юрлицо. Термин «наём» применяется к жилым помещениям, а нанимателем является физическое лицо. Поэтому если квартиру арендует человек, то заключается договор найма жилого помещения.
Для тех, кто сейчас находится в поиске съемного жилья, прикладываем образец договора.
Договор найма жилья — это своеобразная конституция для собственников и квартирантов. Он устанавливает права и обязанности сторон, порядок оплаты жилья, сроки найма. Минимум — такой договор нужен для подтверждения факта проживания в съемной квартире. Например, если человек арендует квартиру на устных договоренностях, то он в любой момент может остаться без жилья и денег. Максимум — договор найма позволяет избежать конфликтных ситуаций или выйти из них с наименьшими потерями для обеих сторон. «Договор найма жилых помещений регламентирует правоотношения межу нанимателем и наймодателем и является официальным основанием для обращения в суд в случае возникновения споров или нарушения договорных обязательств», — отметила директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы. Это касается как нанимателя, так и наймодателя, добавил юрист адвокатского бюро Asterisk Дмитрий Венгерский. Например, наниматель будет обязан оплачивать жилое помещение в строго определенный срок, возместить убытки от порчи имущества и т.д. Наймодатель не сможет преждевременно выселить нанимателя из жилого помещения, неожиданно увеличить стоимость найма.
Подготовительный этап
До подписания договора нужно проверить состояние квартиры — все ли работает, нет ли протечек и повреждений. Все это нужно будет зафиксировать в договоре. «Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.
Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.
«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра, либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника, либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, при том, что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.