Споры при местоположении границ земельных участков

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Споры при местоположении границ земельных участков». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

По мнению экспертов, плюсов земельного участка без межевания нет, а вот минусов много. Отсутствие границ земельного участка может привести к юридическим проблемам с землей. «Например, это могут быть споры с соседями по границам земельного участка (все хотят больше грядочек). Собственник участка без точных границ может лишиться кусочка своей земли», — предупредила эксперт Кадастровой палаты.

Как провести межевание земельного участка

1. Первое, с чего нужно начать процесс межевания, — это подготовка документов на земельный участок:

• заявление, составленное в свободной форме;
• паспорт собственника;
• нотариально заверенная доверенность (при обращении представителя собственника);
• правоустанавливающие документы на земельный участок (договор дарения, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и другие);
• правоудостоверяющие документы (свидетельство о праве собственности на участок, выписка из ЕГРН);
• кадастровая выписка на земельный участок;
• кадастровый паспорт территории и справка из БТИ об отсутствии строений на участке или кадастровые паспорта (при наличии строений).

Требования, предъявляемые к межам

В процессе формирования межи и установления поворотных или характерных точек кадастровый инженер должен учитывать те требования, которым она должна соответствовать.

Так, потребуется соблюдать следующие правила:

• Межа надела не должна пересекаться с любыми территориальными границами муниципальных поселений или населенных пунктов;
• Контур участка (границы надела) по возможности должен быть простым. То есть идеальная форма представляет собой четырехугольник. Разумеется, в связи с природными характеристиками, конфигурациями соседних участков и прочими факторами не всегда удается достичь минимальной изломанности;
• Контур участка не должен пересекать смежные наделы. В такой ситуации произойдет наложение одного участка на другой (частично или даже полностью);
• Определение межей должно осуществляться таким образом, чтобы участок имел выход к проезжей части и все коммуникации, проходящие в данной местности, были бы ему доступны.

Отдельно выделяется понятие границ смежных участков – к ним относятся линии, определяющие конкретный участок и являющиеся прилегающими к тем, которые соприкасаются или граничат с ним.

Черты смежных участков имеют существенное отличие от фактических – в отличие от них они определяются не поворотными точками, имеющими координаты, а длительностью межи, которая совмещается с соседними.

Также особенностью их является то, что их можно устанавливать только после определения фактической межи и предварительной операцией является проведение согласования для того, чтобы интересы собственников прилегающих участков не были затронуты.

Выделение смежных границ осуществляется инженером и может проводиться как только для одного участка, так и сразу нескольких – чаще всего такие случаи бывают при распределении большого количества участков из одной площади.

Стоит отметить, что в обязательном порядке при таких действиях приглашаются все лица, которые заинтересованы в установлении смежных пределов, какие должны поставить свою подпись под занесенными в документы данными.

В том случае, если к участку применяется понятие «надел, не имеющий координат своих границ», на практике такое понятие означает, что граница для него была установлена без внесения данных в соответствующую кадастровую документацию или же при их определении были нарушены установленные регулирующим законодательством нормы.

В отдельных случаях подобный факт может иметь место в связи с тем, что при внесении данных и установлении границ были допущены ошибки.

Для того, чтобы такие проблемы не возникали, владелец участка при получении межевого плана должен обращать внимание на точность внесенных данных.

Поскольку при наличии ошибок или неточностей возможны проблемы при купле-продаже надела, а также споры с владельцами смежных земель относительно примыкающих друг к другу межей.

Цена на размежевание определяется в зависимости от различных факторов, среди которых выделяют регион расположения, размер и сложность работ. Также значение имеет наличие или отсутствие поворотных точек. Стоимость колеблется от 2 тыс. руб., если площадь составляет до гектара при восстановлении границ и до 25 тыс. руб. при межевании в процессе образования участка.

Что касается времени, оно определяется отдельно для каждого этапа:

• на геодезическую съемку около 10 дней;
• на топографическую съемку со спутника – 40 дней;
• на предоставление документов – 5 дней;
• на восстановление межевых знаков порядка 10 дней.

Кто определяет и измеряет границы участка под многоквартирные дома

Эта функция регулируется действующими законами Российской Федерации. В частности Градостроительным, Земельным и Жилищным кодексами. Площадь обозначается в соответствии с фактическим землепользованием с учетом правил градостроения в конкретном регионе. Факторы, которые влияют на выделение зоны под МКД:

1. Смежные территории.

2. Естественные условия.

3. Инженерные коммуникации.

4. Прочие стационарные объекты расположенные в районе.

Учитываются также следующие параметры:

1. Плотность строений в округе.

2. Дороги и подъездные пути.

3. Площадь дома.

4. Этажность.

5. Количество жильцов.

Процедура по выносу границ земельного участка с законодательной точки зрения, не обязательна. Владелец может всю жизнь пользоваться наделом без определения границ на местности.

Рассматриваемые работы чаще всего проводят в случае возникновения земельных споров между соседями, перед строительством ограждающей конструкции без нарушений, для продажи объекта, а также, если необходимо установить точное расположение зу, например, когда он находится в поле и в других ситуациях.

Поставить точки может и сам собственник земельного участка. Однако, в таком случае невозможно доказать правильность измерений и расположения меток.

В целом, подобные работы выполняет кадастровый инженер. Специалист, по заданию заказчика, производит топографическую съемку и располагает постоянные, либо временные межевые знаки, а результат оформляет актом.

На всем протяжении становления российского земельного права система координат, в которых определялись координаты характерных точек границ участков, постоянно изменялись. Изменялись также и требования к точности определения этих координат, от чего напрямую зависит их погрешность.

В настоящее время, в отношении львиной доли ранее учтенных земельных участков в ЕГРН внесены сведения о их границах. Но такие границы определены не с нормативной точностью, имеют большую погрешность и почти всегда не соответствуют реальным границам участков.

Такие участки легко определить — на публичной кадастровой карте их площадь имеет статус «декларированная». Как определить декларированную площадь мы писали в другой статье.

Границы подобных участков определялись по результатам массовой инвентаризации земель муниципальными образованиями. Инвентаризация делалась двумя методами — аэрофотосъемкой с самолета или по спутниковым картам. Разглядеть реальные границы существующих участков в обоих случаях — мероприятие хоть и увлекательное, но крайне далекое от достоверности.

Поэтому, результаты такой инвентаризации много лет повергают в шок собственников земельных участков, которые внезапно выясняют, что границы их участков в ЕГРН описаны совершенно не там, где они расположены в реальности. Или конфигурация участков изображается неверно. Или имеет место существенное смещение одной из границ участка.

В отношении подобных участков обязательно нужно проводить кадастровые работы по уточнению их границ на местности в соответствии с действующим законодательством. Оставлять границы участка в таком состоянии не рекомендуем, так как это может повлечь за собой много спорных ситуаций.

Если вы являетесь правообладателем земельного участка, полученного в нелегкие годы становления российской демократии, и никогда не занимались оформлением его границ – сейчас самое время подумать об этом. Жизнь не стоит на месте.

На сегодняшний момент межевание является обязательной процедурой. Главное понимать, что она необходима не только для продажи, обмена, сдачи в аренду – получения выгоды. Также она нужна для того, чтобы избежать всевозможных судебных разбирательств с пересечением границ, самозахватом. Как показывает судебная практика, выигрывает спор та сторона, которая использует в качестве доказательной базы межевой план и всю техническую документацию, прилагаемую к нему. Лучше один раз потратиться на процедуру и заплатить в пределах 10-50 тысяч, и подождать один месяц, чем вести судебные тяжбы в течение нескольких месяцев, а то и лет.

Для определения границ обратитесь в геодезическую организацию или к кадастровому инженеру. В обоих вариантах лица, к которым вы обратились, должны иметь соответствующий допуск СРО. Обращаться должен собственник самолично. Перед межеванием настоятельно рекомендуется запросить данные о смежных границах вашего ЗУ, если таковые есть, чтобы избежать споров с владельцами смежных ЗУ.

Порядок действий:

• Обращение к кадастровому специалисту за проведением процедуры межевания.
• Заключение договора с специалистом на оказание работы (услуг).
• Если имеются смежные ЗУ – т.е. имеется одна общая граница у участков (не путать с соседними ЗУ), оповестить владельцев смежной территории о проведении межевания.
• Осуществление процедуры.
• Получить от специалиста межевой план земельного участка и иной документации, которую потребует кадастровая палата.

Некоторые люди собственноручно делают разметку, посредством натягивания сетки на территории надела, тем самым устанавливают границы. Однако надо знать, что этот способ ничем юридически не подкрепляется, потому органами не будет учитываться. А не будет зачтён, потому что не была произведена кадастровая съемка, вынос натуральных границ территории. Также будут отсутствовать задокументированные точные координаты, закрепляющие границы.

Дальнейшие действия с документом

Акт выноса границ ЗУ в натуру является важным правоустанавливающим документом, который позволяет подтвердить права собственника ЗУ.

Пример:

Примером использования Акта является судебное рассмотрение иска гражданки З. на неправильный перенос границ его участка гражданином Х. Гражданин Х. заказал в геодезической компании работу по выносу границ ЗУ на натуру. В соответствии с этими работами оказалось, что в соответствии с данными ЕГРН и измерениями, проведенными КИ, граница его участка должна проходить по участку гр.З., что уменьшило площадь ее участка на 22 кв. м. Гражданин Х. представил в суд документы, в том числе Акт выноса границ ЗУ на местность, выполненный имеющей соответствующую лицензию компанией. При этом точность измерений координат электронным тахеометром составляла 2%. Как оказалось, гражданка З. измеряла площадь своего участка простой рулеткой, точность которой была хуже 10%. Суд принял решение отказать гражданке З. в иске, поскольку при выносе границ ЗУ в натуру не было нарушений.

При выявлении ошибок в процессе межевания в досудебном порядке понадобится подготовить план об уточнении межи. Также нужно иметь все акты на согласование границ земельного участка с прилегающими территориями.

При передаче дела в суд понадобится не только заключение кадастрового инженера, но и данные соответствующей экспертизы, которая ляжет в основу процесса принятия решения по иску.

Процесс проведения межевания не столько трудоемок, сколько отнимает много времени и требует кропотливого отношения к оформлению документов. Граница земельного участка и ее документальное подтверждение – это именно тот случай, когда лучше один раз качественно и скрупулезно провести все необходимые замеры, чем возвращаться к этому вопросу снова и снова. Только терпение и внимательность поможет раз и навсегда решить этот вопрос.

Meжeвaниeм гpaниц впpaвe зaнимaтьcя кaдacтpoвыe инжeнepы, пpoшeдшиe aттecтaцию пo выпoлнeнию paбoт в гeoдeзии и вcтyпившиe в caмopeгyлиpyeмyю opгaнизaцию. Фeдepaльный зaкoн № 221 ycтaнoвил, чтo кaдacтpoвый инжeнep мoжeт быть члeнoм тoлькo oднoй caмopeгyлиpyeмoй opгaнизaции. B aдpec этoй opгaнизaции нyжнo бyдeт нaпpaвить зaявлeниe o мeжeвaнии c пpилoжeнным пaкeтoм дoкyмeнтoв.

Дo oбpaщeния cлeдyeт пpoвepить, ecть ли y yчacтникoв opгaнизaции лицeнзии нa ocyщecтвлeниe кaдacтpoвoй дeятeльнocти. Этo мoжнo cдeлaть нa интepнeт-пopтaлe Pocpeecтpa. Eщe cлeдyeт пpoвepить кoличecтвo yчacтникoв тaкoй opгaнизaции – дoлжнo быть нe мeньшe двyx.

Чтoбы нe нapвaтьcя нa нeпpoфeccиoнaлa, yзнaйтe, cкoлькo вpeмeни инжeнep paбoтaeт нa pынкe гeoдeзичecкиx ycлyг, пoищитe в ceти oтзывы o eгo paбoтe.

Пoмнитe, чтo oшибки в гeoдeзичecкиx изыcкaнияx мoгyт пoтянyть зa coбoй oшибки в peгиcтpaциoннoй зaпиcи, в пpoeктe дoмa, в дoгoвope. И лyчшe избeжaть иx, чeм пoтoм иcпpaвлять.

Постановление АС Московского округа от 20.02.2016 No Ф05-663/2016 по делу No А40-77214/2015

В этом споре Росреестр отказался регистрировать право собственности заявителя на приобретенный им земельный участок, указав на отсутствие сведений о координатах характерных точек границ земельного участка. Получив в порядке межведомственного взаимодействия кадастровый паспорт земельного участка, Росреестр узнал, что граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства. Заявитель в свою очередь представил кадастровую выписку в качестве доказательства согласования границ земельного участка. Разрешая спор, суд указал, что кадастровая выписка является таким же источником о сведениях ГКН, как и кадастровый паспорт. Вместе с тем регистратор кадастровую выписку при наличии сомнений в предоставленных сведениях не запрашивал, а сведения, содержащиеся в кадастровой выписке, оставил без внимания. Решение Росреестра признали незаконным.

Похожие записи:

• Выпустят ли за границу, если есть долги
• Программа Молодая семья в Твери и Тверской области в 2023 году
• В России сменили правила перерасчета за домовые нужды. Вырастет ли платеж