Нюансы и порядок продажи без согласия соседей комнаты в общежитии

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нюансы и порядок продажи без согласия соседей комнаты в общежитии». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Выбирать комнату удобнее всего на сайтах с объявлениями о продаже жилья. Одним из самых популярных считается Домклик от Сбербанка. Эти сервисы позволяют отфильтровать объявления с фотографиями — по ним можно предварительно оценить состояние и комнаты, и общих зон в коммунальной квартире (кухни, санузла, коридора).

Убедитесь в отказе других собственников

Права собственников других комнат в коммуналке — крупные подводные камни при покупке комнаты. Коммунальная квартира находится в общей долевой собственности. Доли должны быть определены: за каждым закреплена своя комната, а места общего пользования относятся к общему имуществу всех собственников, поэтому не подлежат разделу.

В случае продажи комнаты одним из собственников у других есть преимущественное право ее купить, поэтому владелец комнаты должен уведомить других собственников и получить отказ от покупки.

Отказы оформляются у нотариуса. Стоит иметь в виду, что соседи по разным причинам могут не пойти оформлять свой отказ самостоятельно. Поэтому нотариусы предлагают такую услугу: отправляют собственникам письмо о сделке с уведомлением о вручении, если через 30 дней никто не согласился выкупить комнату, можно продать ее покупателю «со стороны». Уведомление каждому собственнику, чей отказ необходимо получить, оплачивается отдельно и стоит около 5 000 рублей.

Есть схемы, по которым покупатели пытаются обойти это правило, например приобретают комнату через дарение (и оплачивают, взяв с продавца расписку в получении денег) или дарение доли в комнате плюс продажа. Покупать комнату через дарение рискованно, так как сделки дарения могут быть признаны притворными, если ее захочет оспорить супруг продавца или сосед, чье преимущественное право оказалось ущемлено.

Для продажи жилья в помощь могут использоваться:

1. Риелторские фирмы. Хоть посредниками взимаются средства за их работу, их помощь обычно позволяет проще реализовать собственность.

2. Социальные сети. Можно опубликовать сообщения на популярных сайтах, в группах.

3. Специальные сайты. Объявления публикуются бесплатно, так же как и ведется общение. Есть множество площадок для продажи недвижимости. За деньги можно заказать дополнительные услуги.

4. Контекстная реклама. Если жилье элитное, то потребуются поисковые машины. Они показывают предложение под определенный запрос, можно настроить выдачу под нужный город и район.

5. Традиционные методы. В небольших городах используются обычные объявления, газеты, «сарафанное радио».

Объявление будут просматривать много заинтересованных лиц, поэтому оно должно привлекать внимание. Поэтому важно оценить состояние жилплощади, указать преимущества.

Подводные камни и риски

1. Необходимо проверить, прописаны ли в комнате лица, отбывающие наказание в местах лишения свободы или пропавшие без вести. После возвращения такие лица могут оспорить сделку.
2. Следует внимательно изучить историю сделок с данной недвижимостью. Если в какой-то момент купля-продажа недвижимости была совершенна незаконно, то дальнейшие операции могут быть оспорены.
3. Следует собрать информацию о соседях, ведь в случае коммуналки асоциальные поведение соседей может доставить много неудобств.
4. В случае перепланировок, не учтенных в документации, могут возникнуть большие сложности в процессе купли-продажи. Проблемы подобного рода следует урегулировать заранее.
5. При передачи любых сумм (аванс или для других целей) следует выписывать расписки и фиксировать такую передачу в договоре купли-продажи.

Процедура купли-продажи комнаты не представляет большой сложности. Однако как и в любой сделке с недвижимостью существуют свои скрытые риски, которые следует учесть перед заключением сделки.

Отличие продажи комнаты в общежитии и коммунальной квартире

Основная проблема, которая может возникнуть при продаже комнаты в коммунальной квартире – это права третьих лиц на её первоочередную покупку. Коммунальная квартира является долевой собственностью. Каждая комната – это доля в общем владении, а места общего пользования вообще не могут быть разделены по закону.

Поэтому при продаже комнаты, её владелец должен отправить остальным жильцам коммунальной квартиры извещение об этом. В нём нужно указать адрес комнаты, её характеристики и цену. Они могут согласиться или отказаться от покупки. В случае отказа, можно продавать комнату третьим лицам. На решение жильцам коммунальной квартиры отводится 30 дней.

Покупатель в такой ситуации должен запросить нотариально заверенные отказы от покупки данной комнаты со стороны других владельцев коммуналки. Это обезопасит его от последующих споров.

Владелец комнаты может продать её не дешевле, чем указано в извещении, которое он рассылал другим владельцам. Если он снижает цену, то должен разослать им новое извещение и снова ждать их решения.

В целом отличий продажи комнаты в общежитии и коммунальной квартире не много. Сама процедура продажи схожа, и предполагает предварительную приватизацию жилья.

Цена на комнату в коммунальной квартире может быть установлена с помощью нескольких способов:

• Риелторами. Это могут быть специалисты, которые осуществляют сделку с этим объектом или иные специалисты, которые приглашены только для оценки помещения.
• Оценщиками. С такими специалистами должен быть заключено соглашение об оказании услуги по оценке недвижимости. По итогу, такой оценщик выдаст документ, в котором будет указана стоимость помещения, а также методы, которые были использованы при определении цены.
• Самостоятельно путем сравнения цен на подобные объекты.

При определении стоимости самостоятельно следует учитывать нижеприведенные факторы:

• Номер этажа, на котором располагается квартира;
• Размер квартиры, кухни, ванной комнаты и санузла;
• Наличие в квартире дополнительных помещений (подсобок, кладовок);
• Месторасположение дома;
• Соседи.

Необходимые документы

Сделка по продаже комнаты будет совершаться по обычной схеме купли-продажи. От сторон потребуется собрать основной пакет документов, подготовить договор и предоставить все это на государственную регистрацию в органы Россреестра.

Для того, чтобы составить соглашение купли-продажи, от собственника потребуются следующие документы:

• Паспорт, как документ, подтверждающий личность.
• Свидетельство о праве собственности на комнату.
• Документ-основание. Им может быть договор купли-продажи, по которому комната была приобретена, свидетельство о наследовании, договор дарения, договор о приватизации и так далее).
• Кадастровый паспорт.
• Технический паспорт.
• Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
• Справка о том, что в комнате никто не прописан.
• Справка о составе семьи.
• Согласие других собственников на продажу, если продается комната в квартире.
• Нотариально заверенное согласие супруга, если такой имеется.

Покупателю в этом случае гораздо проще. На сделку от покупателя потребуется:

• Паспорт.
• Заявление на регистрацию договора купли-продажи.
• Квитанция об оплате госпошлины.
• Справка об отсутствии или согласии супруга.

Продажа комнаты в коммуналке — право первой ночи

По закону, соседи по коммуналке имеют право приоритетного выкупа вашей комнат, иными словами, первым делом кому вы должны, нет обязаны, предложить купить вашу комнату — это ваши соседи по коммунальной квартире.

Пункт 6 статьи 42 Жилищного кодекса РФ » Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире» не двусмысленно нам об этом говорит: При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях установленных ГК РФ. Статья 250 Гражданского кодекса РФ это тот нормативно-правовой акт, который регулирует гражданско-правовые отношения, в части преимущественного права покупки жилья как части общей собственности. Закон недвусмысленно говорит, нам о том, что именно соседи по коммунальной квартире имеют преиимущественное право покупки выставляемой на торги комнаты. Особо стоит отметить, что уступка преимущественного права покупки комнаты в соответствии всё с той же ст. 250 ГК РФ не допускается — переуступить данное право третьему лицу не получится…

Налоги при продаже комнаты в коммуналке

При продаже комнаты в коммунальной квартире, которая находится у вас в собственности более 3-х лет, налоги платить не нужно.

В случае же, если вы владеете комнатой в коммуналке, меньше 3-х лет, то по закону после продажи вы заплатите налог 13%. А вот скорее всего платить налог с продажи комнаты придётся уже в следующий отчётный финансовый период, на следующий год после продажи.

Также, стоит предостеречь тех собственников, которые при продаже комнаты в коммунальной квартире, в договоре купли-продаже пытаются указать заниженную стоимость, дабы в последующим снизить уплачиваемый налог. Указывайте реальную стоимость в договоре, прописывать заниженную недопустимо, помните про заявленную для соседей цену, на какую сумму у вас получен от соседей отказ — из-за нарушения этого условия сделка может быть оспорена в суде.

Koгдa oткaзы oт cocoбcтвeнникoв пoлyчeны, дoгoвopитecь c пpoдaвцoм o дaтe пoдпиcaния ДKП, cпocoбe пepeдaчи дeнeг и дpyгиx вaжныx ycлoвияx. Haзнaчьтe дaтy пoxoдa к нoтapиycy: cдeлки кyпли-пpoдaжи кoмнaт oбязaтeльнo дoлжны быть нoтapиaльнo зaвepeны. Hoтapиyc пpaвильнo cocтaвит дoгoвop кyпли-пpoдaжи, зaвepит eгo. Пpoдaвeц дoлжeн бyдeт пpeдocтaвить cлeдyющиe дoкyмeнты:

• кaдacтpoвый пacпopт и тexничecкий плaн;
• пoдтвepждeниe пpaвa coбcтвeннocти — cвидeтeльcтвo cтapoгo oбpaзцa или выпиcкy из EГPH;
• ocнoвaниe пpaвa coбcтвeннocти, нaпpимep, ДKП c пpeдыдyщим влaдeльцeм или дoкyмeнты o вcтyплeнии в нacлeдcтвo;
• cпpaвки из пacпopтнoгo cтoлa пo фopмe 7 и 9 — в ниx дoлжнo быть yкaзaнo, ктo пpoпиcaн в кoмнaтax;
• пoдтвepждeниe oткaзa coceдeй oт пpaвa пoкyпки или иx yвeдoмлeния o пpeдcтoящeй пpoдaжe.

ДKП зaключaют в тpex экзeмпляpax: oдин ocтaeтcя y пpoдaвцa, втopoй y вac, тpeтий нyжнo oтдaть в Pocpeecтp.

Приватизировать можно только ту площадь, которая принадлежит муниципальным властях. Можно приватизировать только отдельное помещение (комнату или квартиру). Нельзя приватизировать комнату в студенческом общежитии или жилом здании, принадлежащим конкретному предприятию. Кроме того, комната должна иметь статус жилой. Процедуру приватизации регулирует 7 статья ФЗ № 189 от 29.12.2004 и 2 статья Закона № 1541-1 от 04.07.1991 года.

Необходимые документы:

• заявление на приватизацию (с заверением ЖЭУ);
• паспорта всех прописанных жильцов или свидетельств о рождении (для детей до 14 лет);
• договор социального найма;
• кадастровые бумаги;
• техпаспорт;
• справка о том, что для всех участвующих приватизация проходит впервые;
• нотариальный отказ лиц от участия в приватизации;
• выписки из домовой книги;
• оплаченная госпошлина.

Собранные документы необходимо подать в муниципальное управление, которое в течение 2-х месяцев обязано рассмотреть заявление и заключить договор о передачи права собственности. Затем этот договор необходимо зарегистрировать в Государственном реестре и получить свидетельство собственника.

Если ваше общежитие считается специализированным жильём, то приватизация будет проходить через суд. Собранные документы (вместе с отказом о приватизации от местного муниципалитета) необходимо подать в районный суд, где расположено общежитие.

Нужно ли согласие соседей при продаже комнаты в общежитии,

Уведомление соседей касается лишь тех случаев, когда у людей имеется общая долевая собственность. Так, квартира может быть оформлена на несколько людей, за которыми числятся определенные жилые помещения. Именно их собственники и могут продать. Но прежде чем выставить объект на продажу, они обязаны оповестить о своем намерении соседей по квартире, которым в данном случае принадлежит преимущественное право покупки. Если же они отказываются от приобретения комнаты, то она продается в общем порядке.

Однако в случае с общежитием, как правило, дело обстоит иначе. С соседями не связывает общая долевая собственность, поэтому они не обязаны никого оповещать о предстоящей продаже и предлагать соседям приобрести комнату в первую очередь.

Чтобы продажа недвижимости была осуществлена с максимальной выгодой, нужно подготовить и саму комнату таким образом, чтобы она имела презентабельный вид. Для этого потребуется следующее.

1. Вывезти мебель, если она не продается с комнатой. Тогда помещение будет выглядеть просторнее.
2. Сделать небольшой косметический ремонт: подклеить обои, заделать щели, исправить окна, двери и прочее.
3. Освободить балкон, если таковой имеется.
4. Убраться, чтобы получить приятный вид и отсутствовали какие-либо запахи.
5. Лучше всего договариваться о встрече днем, когда соседей не будет дома. Тогда обстановка будет более спокойной, что обеспечит благоприятное впечатление. Договариваясь о стоимости, нужно иметь в виду, что торг уместен лишь до тех пор, пока сумма не будет внесена в договор купли-продажи. После этого вопрос считается решенным. Рекомендуется вносить полную стоимость, чтобы в случае возникновения конфликтной ситуации сумма договора была возмещена в полном объеме.

В статье рассмотрен лишь общий случай продажи комнаты в общежитии. Безусловно, в каждой конкретной ситуации могут быть свои особенности, которые должны рассматриваться и учитываться в индивидуальном порядке.

Если у владельца нет соответствующего опыта, и он не знает, как поступить в той или иной ситуации, то лучше всего прибегнуть к помощи специалистов. Это может быть юридическая консультация или обращение к риэлтору, который возьмет на себя все заботы по продаже недвижимости. Конечно, за эти услуги придется заплатить. Зато собственник будет уверен в скорой продаже комнаты, а также безопасной сделке, все тонкости которой известны специалисту.

Важно! Передача денег в большинстве случаев осуществляется через банковскую ячейку, которую арендуют на время совершения сделки. Но могут быть и другие варианты, в том числе, и оплата наличными. В таком случае рекомендуется проверить в банке купюры на подлинность.

Как продать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей в Москве?

Сделки с недвижимым имуществом, находящимся в собственности нескольких жильцов, давно являются одними из самых нелегких на рынке недвижимости.

Даже у высококвалифицированного риелтора с большим опытом может уйти множество дней на сбор всех документов и согласование всех деталей сделки. Прежде чем начать такую сделку, необходимо тщательно изучить особенности комнаты и коммунальной квартиры, в которой она находится.

Первое, что необходимо выяснить перед продажей комнаты в коммуналке, это тот факт, кто является собственником помещения. Сделать это достаточно легко, нужно лишь заказать выписку из ЕГРН с актуальными данными в МФЦ или Росреестре.

Пошаговая инструкция по продаже комнаты.

Для совершения сделки необходимо выполнить следующие действия:

• найти покупателя и обговорить с ним все условия сделки купли-продажи;
• разослать уведомления всем соседям о ваших намерениях с предложением воспользоваться преимущественным правом покупки;
• получить отказ или согласие соседей, или дождаться истечения срока уведомления;
• собрать все документы для сделки;
• подписать договор купли-продажи и передать все документы для регистрации в Росреестр;
• дождаться перехода права на комнату к покупателю и получить от него оставшуюся сумму.

✅ На что обратить внимание при покупке, подводные камни

Продавец обязан подготовить документы к продаже, урегулировать все спорные моменты с соседями, но зачастую для ускорения сделки ее участники пренебрегают правилами, поэтому покупателю необходимо проявлять бдительность, проверять сведения:

• Наличие уведомлений. Покупатель должен удостовериться, что все собственники были оповещены о продаже, а квартира продается по цене не меньшей, чем указана в оповещении.
• Участие в сделке детей, супругов, ограниченно дееспособных жильцов. Если окажется, что кто-то из указанных лиц имеет право на собственность, необходимо получить дополнительные документы (нотариальное согласие, одобрение ООП).
• Выделены доли или нет. Нередко покупатели уверены, что покупают комнату в натуре, а на самом деле — доли в квартире. Разобраться в особенностях записей в правоустанавливающих документах поможет юрист.

Чтобы сделка состоялась, и никто не посягал на приобретенные квадратные метры, нужно оформить покупку в соответствии с законодательством.

Отрицательных моментов, к сожалению, больше, чем положительных. Заселяясь в общежитие, людям приходится сталкиваться со следующими проблемами:

• Контингент, проживающий в доме. Соседи в таких постройках попадаются не самые благополучные. Это могут быть люди, страдающие от алкогольной зависимости, бывшие заключенные, наркоманы. Люди, арендующие комнаты у собственников, как правило, не всегда соблюдают правила проживания в общежитии. Из-за этого часто возникают конфликты.
• Изношенность инженерных систем здания. Старая проводка, ржавые трубы, отсутствие лифта, проблемная канализация, забитый мусоропровод – это лишь немногие бытовые трудности, с которыми сталкиваются жители общежитий. Эти дома ремонтируются и реконструируются по остаточному принципу. Поэтому грязные подъезды и площадки на этажах являются частым явлением и могут раздражать спокойных чистоплотных людей.
• Завышенная стоимость квадратного метра. Парадокс, но один квадратный метр жилплощади в общежитии часто стоит дороже, чем аналогичный метр в квартире.
• Сложность дальнейшей продажи. Продать комнату в общежитии всегда сложнее, чем ее приобрести. Люди рассматривают покупку комнат, как один из самых последних вариантов. Если общежитие находится в центре города, то продажа произойдет быстро. Но общежития обычно строились на окраинах, вблизи от ведомственных предприятий. Поэтому месторасположение дома может сыграть при продаже решающую роль.
• Ремонтные работы. Чтобы сделать комнату более комфортабельной, многие семьи делают капитальный ремонт, превращая ее в мини-студию. Устанавливают отдельный санузел, отделяют участок комнаты под кухню. Такие новшества не только делают жизнь владельцев удобной в бытовом плане, но и сокращают до минимума общение с соседями. В последствии будет проще продать благоустроенную комнату.

Выделение доли в квартире

Выдел доли допускается только при наличии для этого технической возможности. Необходимо, чтобы собственник также могу получить в обособленную часть кухни, санузла, прихожей. У выделенной доли в квартире должен быть отдельный вход, что на практике практически нереализуемо.

Если техническая экспертиза покажет невозможность выделения доли, то у собственника останется один вариант – обращаться в суд и определять порядок использования доли.

Если все же доля была выделена, то собственник вправе использовать только часть квартиры, но право общей собственности на жилплощадь также не будет прекращено. Выдел, в любом случае, должен быть в судебном порядке. Заказывать экспертизу придется истцу, судебные расходы могут быть компенсированы за счет ответчиков, в случае, если судья согласится удовлетворить исковые требования заявителя.

Похожие записи:

• Протокол ГИБДД об административном правонарушении
• Пенсия ребенка инвалида в 2023 году
• Отсутствие события административного правонарушения.