Как купить квартиру, которая находится в ипотеке?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру, которая находится в ипотеке?». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

За бесценок купить залоговое жилье не получится, однако при удачных обстоятельствах сэкономить до 15-20% вполне возможно. Такая скидка выглядит оправданной, если учесть сложность процедуры и возникающие, в связи с этим, риски. Часто сделки с объектами в обременении ограничены по времени, что заставляет покупателей действовать быстрее, готовя документацию к сделке.

Причины продажи залоговой квартиры

Достаточно часто к подобным сделкам потенциальные клиенты относятся достаточно настороженно, подозревая мошенническую операцию и опасаясь возможного обмана. Стоит сказать, что махинации действительно могут иметь место, однако это справедливо в равной степени и для любой сделки с недвижимостью, движимым имуществом, стоимость которого является высокой.

Другое дело, что такие сделки происходят на рынке намного реже, а их проведение требует более ответственного подхода и привлечения специалистов. Существует несколько причин, побуждающих банковского заемщика, оформившего ипотечный кредит, продать квартиру до полной выплаты займа:

— Во-первых, это изменения обстоятельств жизни заемщика в худшую сторону. Это может быть утрата работы, повлекшая за собой невозможность дальнейших платежей по кредиту, утрата трудоспособности, пр. В таких случаях, наиболее правильным решением является продажа квартиры с тем, чтобы недвижимость в скором времени не была истребована банком в счет оплаты договорных обязательств;

— Во-вторых, причиной продажи могут стать обстоятельства, меняющие жизнь заемщика в лучшую сторону — необходимость переезда, связанного с получением перспективной работы, прибавление в семействе, связанное с потребностью расширить жилплощадь (оформить ипотеку на более просторное жилье), пр. При наступлении подобных случаев достаточно проблематично устраиваться на новом месте, продолжая выплаты или брать очередную ипотеку, пока не выполнены обязательства по первому договору;

— В третьих, причиной продажи может быть тот факт, что недвижимость является инструментом инвестиций. Например, разница в стоимости жилья, находящегося в начальной стадии строительства и готовой недвижимости после оформления прав собственности достаточно ощутима, ипотечный кредит вполне может быть оформлен с целью последующей перепродажи.

Какая недвижимость выставляется на торги

Предложения дешевого жилья всегда вызывают опасения, однако в отношении имущества в залоге более низкая стоимость выглядит справедливой.

К продаже залоговых объектов, купленных в ипотеку, чаще прибегают в следующих случаях:

1. У заемщика ухудшилось финансовое положение из-за болезни, потери работы, снижения заработной платы. Продажа жилья поможет расплатиться с банком и снять с себя взыскания штрафов и неустойки.
2. Заемщик вынужден переехать, сменить работу, регион проживания, по семейным обстоятельствам, из-за проблем со здоровьем. При переезде потребность в ипотечной недвижимости исчезает, и утрачивается целесообразность продолжения платежей. Возникает необходимость купить жилье по новому адресу проживания и продать залоговый объект, купленный ранее.
3. Недвижимость выступает как инструмент инвестиций, когда стоимость квартиры на начальных этапах строительства стоит дешевле, чем после ввода в эксплуатацию. Некоторые заемщики берут ипотеку ради последующей продажи новостройки по более высокой цене.

Если заемщик не справляется с выплатой ипотеки, залоговый объект могут продать с целью ликвидации задолженности. Согласие на продажу при наличии просроченных платежей не требуется.

Чтобы получить право на принудительную продажу на публичных торгах, кредитор обращается в судебный орган с иском и ждет вступления в силу постановления. О торгах и выставлении объекта на продажу можно узнать на портале ФССП или на сайте банковского учреждения.

В отличие от аукциона, для публичных торгов необходимо вступившее в силу судебное решение. Остальная схема действий совпадает:

1. Покупатель выбирает недвижимость.
2. По объекту предлагают свою цену, которая превышает стартовую.
3. Победитель назначает самую высокую цену.

Как подстраховаться при покупке

Во избежание проблем с оспариванием сделок и рисков мошенничества следует уделить особое внимание проверке самой недвижимости и документации на нее. После совершения сделки может обнаружиться, что из нее не выписаны или выписаны с нарушениями недееспособные граждане и иные лица. Представители опеки и попечительства потребуют, чтобы несовершеннолетний совладелец квартиры, полученной за деньги маткапитала, был восстановлен в правах.

Любые процессуальные нарушения могут привести к признанию сделки незаконной. Во избежание оспаривания, покупателю следует запросить у организатора торгов судебное решение, дающее полномочия для на реализацию имущества.

Что такое ипотечное обременение?

Выдача ипотеки — финансовый риск для банка, так как всегда существует вероятность, что заемщик по каким-то причинам не сможет выплачивать долг. Чтобы обезопасить себя от убытков банк выдает кредит под залог недвижимости, например, приобретаемой квартиры. Именно она становится гарантией возврата денежных средств. Залог — это один из видов обременения в отношении недвижимости, который временно ограничивает права заемщика на ипотечную квартиру.

И все же купить арестованную банком квартиру – довольно рискованный шаг:

• Основная опасность – это то, что имущество было отобрано у должника в судебном порядке. А любое решение суда можно оспорить в вышестоящей инстанции, и если правосудие встанет на сторону бывшего владельца, недвижимость придется вернуть. Хотя банк точно компенсирует внесенную сумму (тут рисков меньше, чем при покупке у частного лица), все равно жаль потраченного времени и вложенных средств, например, если вы уже начали делать ремонт.
• В квартире могут быть прописаны дети или недееспособные граждане, которых разрешается выписать опять же только по решению суда. А если есть еще и несовершеннолетние собственники (особенно если жилье куплено с использованием маткапитала), проблем не избежать. Хотя в России и есть судебные прецеденты реализации залоговых квартир с долями детей, покупка такой недвижимости заставит нового владельца понервничать.
• Процедура приобретения залогового имущества довольно длительная – она может занимать несколько недель. Если жилье нужно срочно, это точно не ваш вариант. К тому же, пока идет сделка, банк могут лишить лицензии (в последнее время это реальный риск), поэтому стоит остановиться на залоговом имуществе кредиторов, прочно стоящих на ногах (Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк и т.д.).
• По сути, вы покупаете кота в мешке, потому что вживую посмотреть квартиру нельзя, есть только фотографии на сайте банка. Максимум – вы можете съездить по указанному адресу, оценить состояние дома, подъезда и двора, пообщаться с соседями.
• Если должники против реализации их квартиры, они могут препятствовать сделке и вселению новых собственников.
• Есть риск большого долга по коммунальным платежам. Практика показывает, что люди часто перестают платить не только за ипотеку, но и за свет, воду и т.д. Да и зачем им это, если все равно скоро выселят из квартиры? Так что у вас есть все шансы приобрести жилье, отрезанное от основных коммуникаций, и еще выплачивать задолженность прежних жильцов.

Кратко: как продать квартиру, если она в залоге у банка?

• Снимите обременение: найдите покупателя, который купит залоговую квартиру, досрочно рассчитайтесь с долгами или переоформите ипотеку на другого человека.

• Получите одобрение банка на сделку и органов опеки, если доля в собственности у несовершеннолетних детей.

• Подпишите с покупателем предварительное соглашение, получите задаток, чтобы рассчитаться с банком.

• Снять залоговое обременение удастся в том случае, когда деньги поступят в банк.

• Передайте права собственности через Росреестр и заключите полноценную сделку купли-продажи.

• Если недвижимость была куплена по сертификату материнского капитала, выделяют долю детям в новой квартире и получают разрешение органов опеки.

• Банк вправе отказать снимать залоговое обременение. Тогда придется самостоятельно искать покупателя, чтобы он внес задаток, равный сумме долга. Заключите предварительный договор у нотариуса, возьмите задаток и снимите обременение с квартиры. После этого смело продавайте квартиру.

Покупка залоговой квартиры за наличные

Если у залоговой квартиры нет несовершеннолетних совладельцев, и покупатель платит всю сумму наличными, то стороны могут оформить сделку сами, не прибегая к помощи риэлтора, юриста или нотариуса. Как пояснила юрист Ксения Шашкова, такая сделка может проходить по одной из двух схем.

Схема 1. Покупатель передаёт продавцу (владельцу заложенной квартиры) сумму в размере остатка долга по кредиту. Сумма оформляется как аванс по договору купли-продажи. Продавец в расписке за аванс пишет, что получил деньги для погашения своего долга. Сразу подписывается договор купли-продажи, в котором указывается, что продавцу был передан аванс на погашения задолженности по ипотеке. Продавец гасит остаток кредита, банк снимает залог с квартиры, после чего договор кули-продажи отдаётся на регистрацию в МФЦ.

Схема 2. Как и в первом случае, покупатель даёт продавцу деньги на погашение ипотечного долга, подписывается договор купли-продажи, который СРАЗУ отправляется в МФЦ. Когда договор попадает в Росреестр, тот приостанавливает регистрацию перехода прав на квартиру на том основании, что квартира находится в залоге. Но когда продавец погасит долг и банк снимет залог, Росреестр зарегистрирует сделку. Эта схема более безопасна с точки зрения покупателя залоговой квартиры. Ведь пока идёт погашение долга и снятие залога, договор уже находится в Росреестре, а значит, продавец не сможет передумать и сорвать сделку.

Резюме. Залоговая недвижимость «Сбера» – для профессионалов

Итак, даже площадки, с которых реализуются изъятые объекты, не располагают к работе со случайными людьми. После погружения в тему у меня возникло стойкое убеждение, что с залоговой недвижимостью «Сбера» в первую очередь работают профессионалы рынка. Они точно знают, как купить объект дешевле. Скорее всего, для дальнейшей продажи.

Хотя цены действительно могут быть сладкими. Правда, предложение ПАО «Сбербанк» ограничено – по объективным причинам. Но найти для себя интересный актив можно, особенно вне Москвы и Санкт-Петербурга. Тому, кто дерзнул купить такую собственность, нужно быть готовым к судебным тяжбам. И морально, и материально. А ещё – к долгим-долгим поискам, ведь интересные предложения появляются не каждый день.

Если покупатель сам берет ипотеку

Достаточно сложная процедура, которая проводится одновременно для снятия обременения, а затем и для наложения ограничений на приобретаемое жилье. В этом случае покупатель соглашается переоформлять на себя ипотечный кредит у банка-кредитора на первоначальных условиях. Для этого покупателю необходимо перечислить сумму задолженности на счет финансовой организации, тем самым погашая долг собственника и снимая обременение с квартиры.

После всех действий банку требуется зарегистрировать права нового собственника, наложить на него обременение и рассчитать остаток задолженности на весь срок ипотечного кредита, указанного в договоре. После всех манипуляций будет произведена смена заемщика, тем самым оформится договор купли-продажи через переоформление ипотеки на покупателя.

Почему выгодна покупка залоговой квартиры?

Покупка залоговой квартиры может стать выгодной сделкой. Главные преимущества:

• залоговую недвижимость проверяет банк на юридическую чистоту, поэтому можно быть уверенным, что все документы на квартиру в порядке и не являются фальсификацией;
• банк не вправе продавать такое имущество, если на покупку претендуют родственники прежних собственников. Все потому, что на залоговую квартиру могут претендовать третьи лица в течение трех лет со дня продажи;
• потенциальный покупатель экономит на оформлении страхования, так как этим вопросом занимается финансовая организация;
• если потенциальный покупатель решил приобрести залоговую квартиру через переоформление ипотеки, то банк может предоставить снижение процентной ставки, а также дополнительные выгодные бонусы, например, изменение кредитного срока.

Думайте сами, решайте сами

Проблемы с купленным заложенным имуществом могут возникнуть и позже. Так, в течение трех лет бывший владелец вправе оспорить решение о наложении взыскания. Если суд удовлетворит его жалобу, то добросовестный покупатель будет обязан вернуть недвижимость.

Банк, конечно, возвратит покупателю потраченные деньги. Но это длительный и трудоемкий процесс. Если недвижимость была конфискована на основании решения суда, важно убедиться, что оно вступило в силу и его никто не оспаривает на момент сделки.

Торги – эффективный инструмент для приобретения имущества с хорошим дисконтом от рыночной стоимости в руках профессионала. Однако насколько высока маржинальность – настолько высоки и риски.

Вот почему мы рекомендуем прибегать к этому инструменту только после консультации юриста. Он проведет анализ документов и обстоятельств, в силу которых лот вышел на торги, а также даст заключение о целесообразности его покупки.

Покупка арестованной квартиры на торгах

Реализация арестованной квартиры должна проводиться на открытых торгах, где покупателем выбирается тот, кто назовет самую высокую цену. Такие торги проводит только специализированное учреждение, судебные приставы таких мероприятий не организуют. Продажа квартиры таким способом должна быть проведена в течение 2х месяцев, начиная с даты ареста.

Перечень арестованного имущества можно найти на сайте УФССП, по регионам. Там будет указан адрес конкретного объекта и некоторые его характеристики – метраж, количество комнат, этаж и т.д. Следуя законодательству, отдел судебных приставов назначает первоначальную цену, по которой реализуется конкретная квартира. За основу назначения первоначальной цены, берется стоимость, указанная в исполнительном листе либо в судебном решении. Причем стартовая цена и реальная рыночная стоимость, как правило, далеки друг от друга.

Торги состоятся, если в них участвует более 2 потенциальных покупателей и в предложениях от них существует надбавка к первоначальной стоимости. В ином случае, торги признаются несостоявшимися. Они могут быть назначены повторно, но с уже уменьшенной стартовой ценой на 15%, о чем залогодержатель просит у суда, который и назначает новую стоимость. На вторых торгах как раз есть шанс приобрести квартиру очень дешево.

Похожие записи:

• Путевки МВД: Центральный федеральный округ
• Индексация пенсий в 2023 году: кому, на сколько и когда повысят пенсию
• Как произвести оплату счетов ЖКХ без комиссии?