Согласие супруга на продажу недвижимости: когда нужно и как оформить

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Согласие супруга на продажу недвижимости: когда нужно и как оформить». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Ценный объект, приобретенный в официальном браке, – это общее имущество супругов. Это актуально, даже если один из них не трудоустроен, следит за хозяйством, и только второй оплатил покупку жилой площади, по документам стал ее единоличным собственником. Все равно у обоих равные права владения имуществом. Потребуется согласие и на покупку квартиры от супруга, и на обмен, на любые другие юридические операции.

Последствия заключения сделки купли-продажи без согласия супруга

Случаи, когда нужно согласие от второго супруга на совершение сделки купли-продажи квартиры, регламентированы на законодательном уровне. Но, заключение договора о реализации имущества допускается, даже если разрешение отсутствует. С 2017 года Росреестр не имеет право отказать в осуществлении регистрационных действий, связанных с переходом права собственности на недвижимость.

По умолчанию считается, что если один супруг продает квартиру, то второй знает об этом и дал разрешение на осуществление сделки.

Заключение договора без нотариального согласия чревато неприятными последствиями для покупателя. Если при осуществлении регистрационных действий Росреестр сделал пометку об отсутствии разрешения, то второй супруг, чьи права нарушены, имеет право в судебном порядке требовать признания сделки недействительной.

Срок исковой давности по таким делам составляет 1 год с момента, когда сторона, чье право нарушено узнало или должно было узнать о заключении сделки.

В случае с продажей жилья согласие второй половины не требуется если:

• Каждый из супругов владеет недвижимостью на праве общей доли или совместной собственности, и сделку заключают оба.
• Имущество было получено человеком до вступления в брак, в порядке дарения, наследования или другим безвозмездным способом.
• Общая недвижимость была передана одному из супругов на условиях двухстороннего добровольного соглашения либо по решению суда о разделе имущества.
• Недвижимое имущество нажито каждым из супругов во время брака в период их раздельного проживания при фактическом прекращении семейных отношений. В этом случае на указанное имущество не будет распространяться правовой режим общей совместной собственности. Однако для этого необходимо решение суда о признании имущества собственностью данного супруга.
• Недвижимое и любое другое имущество приобретено во время брака, но брачным договором это имущество переведено в раздел раздельной собственности каждого из супругов.

Такой же принцип касается и приобретения недвижимости. Если для этого расходуются собственные средства одного из супругов, то согласие второго не требуется. Личными доходами в данной ситуации будут являться полученные до заключения брачно-семейного союза либо признанные таковыми в рамках контракта или решения суда.

Требуется ли согласие супруга на дарение квартиры?

Мы выяснили, что требуется согласие супруга на продажу квартиры, заверенное нотариусов. А сейчас узнаем, требуется ли такой нотариально заверенный документ при ее дарении.

Так, Семейный кодекс гласит, что все сделки по недвижимости должны совершаться с разрешения второго супруга. К ним относят:

• продажу;
• обмен;
• дарение.

Чтобы составить такое соглашение нужно обратиться к нотариусу и заполнить бланк по образцу. В некоторых случаях нотариально заверенное согласие может быть заменено другими видами документов. Это происходит, если:

• квартира покупалась человеком до брака;
• если он получил ее по наследованию или в подарок (независимо от того, состоял ли он на тот момент в браке или нет).

Документ составлять не нужно, если при покупке недвижимости второй супруг изначально не имел на нее прав.

Почему нужно получить согласие супруга на покупку квартиры, согласно закону

Нужно ли согласие супруга на покупку квартиры, и зачем, разъяснено в законодательной базе РФ. В статье 35 Семейного Кодекса прописано, что все имущество, купленное в период брака, принадлежит обоим супругам, независимо от того, на чье имя оно было оформлено.

В пункте 2 статьи 35 указано, что согласие мужа/жены является положительным по умолчанию. Но сделка без него будет оспоримой, то есть со временем одна из сторон может обратиться в суд. Такая купчая впоследствии будет признана недействительной

Нужно ли согласие супруга на продажу квартиры разъяснено в статье 35 СК полностью. Пунктом 3 предусмотрено обязательное предоставление письменного согласия на сделку. Чтобы избежать претензий и разбирательств в будущем, такое заявление необходимо заверить нотариально.

✅ Образец нотариального согласия супруга на продажу квартиры

Документ должен содержать следующую информацию:

• место и дата оформления;
• ФИО и паспортные данные заявителя;
• данные свидетельства о браке (расторжении брака);
• сведения о квартире, подлежащей отчуждению;
• выражение согласия на продажу;
• указание условий (например, дача согласия на продажу по оговоренной цене с ее указанием);
• сведения о том, что в брачном договоре не установлен иной порядок пользования совместной собственностью;
• данные об ознакомлении со ст. 34 ГК РФ;
• подпись заявителя;
• удостоверительная подпись нотариуса.

При себе необходимо иметь документы:

• оригинал удостоверения личности;
• оригинал свидетельства о браке (о расторжении брака);
• документы на продаваемую квартиру, чтобы нотариус смог убедиться, о каком имуществе идет речь.

Согласие – это официальный документ, необходимый, если супругу полагается доля в квартире. Подобное случается в случаях:

1. Недвижимость куплена в период брачного союза (согласно статье 34 СК). Супруг не может реализовать квартиру, если его партнер не давал согласие. Правило актуально, даже если в ЕГРН зарегистрирован лишь один собственник. Согласие требуется и после разрыва брачного союза, если бывшие партнеры не успели разделить имущество.
2. Недвижимость была отремонтирована на совместные деньги. Например, квартира могла быть получена мужем/женой еще до союза. Однако, если там проведены ремонтные работы, спонсируемые на общие деньги – супруг может претендовать на долю (статья 37 СК).

Семейный Кодекс предполагает, что если один из супругов планирует продать недвижимость, то другой не имеет претензий. Передачу прав подтвердят, даже если документального разрешения нет. Однако подобные сделки слишком опасны.

Срок действия и другие условия нотариального согласия супруга на покупку или отчуждение недвижимости

Нотариальное согласие супруга на отчуждение недвижимости или ее приобретение действует, как правило, до момента осуществления сделки, на совершение которой было дано. Законом срок его действия не ограничен. Однако срок действия нотариального согласия супруга может быть установлен мужем или женой при его оформлении. Например, согласие можно дать на 1 месяц, 1 год и т. п.

Кроме срока действия могут быть установлены и другие условия действия документа:

• конкретный объект недвижимости, который подлежит реализации или приобретению;
• цена такого объекта;
• возможность реализации объекта по частям и т. д.

Имущественные отношения между супругами регулирует Семейный кодекс РФ, в частности статья 35.

В п. 2 прямо написано, что супруги, находящиеся в браке, решение о трате денег на приобретение любого имущества принимают совместно. То есть при покупке или продаже недвижимости, в том числе и квартиры, супруг не обязан предоставлять согласие другого супруга.

Сделка признается недействительной только в случае несогласия второй стороны с этим. В п. 3 уточнено, что для заключения сделок с недвижимостью нужно придерживаться другого порядка. Чтобы предотвратить оспаривание договора, лучше получить нотариальное согласие супруга. Этот документ потребуется на все сделки, где нужна государственная регистрация или нотариальное заверение.

Данные правоотношения регулируются еще следующими нормативными актами:

1. Гражданский кодекс РФ – в части заключения сделок.
2. Закон об основах нотариальной деятельности – в части оказания соответствующих услуг населению.
3. Закон о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним – в части правил регистрации и продажи имущества, списка документов, порядка действий регистратора.

Брачный договор – подумайте обо всем заранее

С каждым годом количество брачных контрактов, заключенных россиянами, растет. Во многом это связано с прогрессирующей жилищной ипотекой, поскольку почти все банки требуют заключения брачного контракта, чтобы избежать судебных тяжб при разводе.

Брачный контракт – это соглашение между супругами или помолвленными, которое определяет имущественные обязанности и права мужа и жены, как в браке, так и после развода.

По закону договор должен быть заверен у нотариуса, при этом обязаны присутствовать лично оба супруга. Брачный контракт дает возможность распоряжаться имуществом в порядке, отличном от того, который прописан в Семейном кодексе. Такой документ может быть как срочным, так и бессрочным. Брачный договор в отдельных ситуациях можно оспорить в суде.

Важно: положения брачного контракта действуют только, пока оба супруга живы. После смерти одного из них действует наследственное право. Если супруг хочет оставить своей второй половине часть своей собственности после смерти, необходимо написать завещание.

Частный случай: Если квартира, купленная в браке, по брачному контракту принадлежит только мужу, согласие жены на совершение сделок не потребуется.

Когда согласие супруга (супруги) требуется

Согласие необходимо, если вы продаете недвижимость, которую приобрели, находясь в законном браке (например, по договору купли-продажи/договору участия в долевом строительстве/договору ступки прав по ДДУ/мены и так далее) и зарегистрирована только на одного из супругов — в этом случае нужно согласие второго супруга.

На основании п. 2 ст. 34 СК РФ, приобретенная в зарегистрированном браке недвижимость считается совместно-нажитым, то есть общим имуществом двоих супругов, не смотря на то, что она может быть оформлена на кого-то одного из супругов. Если по зарегистрированным документам собственником является один супруг, это еще не повод переживать – по закону все равно оба супруга владельцы. Так происходит если супруги уже разведены, но на момент покупки недвижимости были в зарегистрированном браке.

Исключением считается: когда супруги подписали брачный договор или соглашение о разделе имущества, где указано, что приобретенная в браке недвижимость принадлежит лишь одному собственнику. В этом случае согласие его супруга не нужно — п. 1 ст. 256, ст. 42 и ст. 38 ГК РФ. Супруг к этой недвижимости не будет иметь отношения.

Согласие супруга на продажу, всего один из документов для отчуждения недвижимости, в наших других статьях вы можете более подробно прочитать, что еще требуется для сдачи сделки купли-продажи недвижимости на регистрацию в МФЦ или Росреестр.

Когда согласие супруга (супруги) не требуется

Все ситуации, когда не надо прикладывать согласие на сделку описаны в п. 1 ст. 36 СК РФ. Ниже мы вам их перечислим:

• Недвижимость приобретена супругом до заключения брака — согласие на отчуждение 2 супруга не нужно. Недвижимость, купленная до брака, не является совместно нажитым имуществом. Не имеет значения, квартира была куплена, подарена вам, получена в наследство, или приватизирована и т.п.
• Квартира перешла супругу по наследству, когда он находится уже в браке — согласие на продажу второго супруга не нужно. Квартира, полученная по наследству, не совместно нажита. Наследник распоряжается своей недвижимостью без согласия супруга.
• Квартира получена по договору дарения, когда вы в браке — согласие супруга не нужно. Квартира, принятая в дар, не совместно нажита. Одаряемый супруг распоряжается квартирой без согласия супруга.
  • Когда квартира приватизирована на одного супруга, а 2 супруг не принимал участия в приватизации или отказался от участия, тогда согласие от него не нужно. Важно знать, что отказавшийся супруг от участия в приватизации имеет право пожизненного пользования недвижимостью, то есть может всю жизнь жить в квартире и быть в ней прописанным. Это так, даже если приватизированная недвижимость будет продана. Чтобы это право прекратить, супругу нужно выписаться из квартиры, второй вариант – его можно выписать по решению суда.

Что же нужно, чтобы оформить согласие?

Для оформления согласия нужно:

• супругу, дающему согласие лично посетить нотариуса;
• иметь оригинал паспорта и документа о заключении брака;
• иметь документы, идентифицирующие объект и право на недвижимость (свидетельство о собственности, выписка из Единого госреестра недвижимости).

Важно, чтобы согласие:

1. Было оформлено на специальном бланке.
2. Содержало признаки, позволяющие однозначно идентифицировать недвижимость (адрес, кадастровый номер).
3. Содержало реквизиты паспортов супругов и документа о браке.
4. Содержало описание сделки, на которую соглашается муж или жена или полномочия, которые он делегирует.
5. Содержало срок действия. ВАЖНО! Срок действия – не обязательный реквизит. В случае отсутствия такового, документ будет бессрочным.
6. Если имущество включает несколько частей, указание на то, к каким частям согласие применятся.
7. Содержало дату, с которой начинает действовать, подпись.

Правовые последствия совершения сделки без согласия второго супруга

Обязательное требование об оформлении согласия на продажу жилья может по разным причинам нарушаться как самим продавцом, так и должностными лицами уполномоченных органов Росреестра. В этом случае права одного из супругов могут быть нарушены неправомерными действиями по отчуждению объекта недвижимости, а сделка может быть признана недействительной.

Например, совершение женой сделки по отчуждению жилья может быть признано незаконным, если согласие мужа на продажу квартиры не было оформлено в виде нотариального документа. Для этого супруг должен подать исковое заявление в суд, а основанием для предъявления иска будет выступать отсутствие его согласия на продажу объекта.

В ходе рассмотрения иска судом будут устанавливаться следующие обстоятельства:

• наличие семейных отношений, зарегистрированных в органе ЗАГС;
• наличие оснований для оформления согласия на продажу квартиры, т.е. имущество не должно являться личной собственностью продавца;
• отсутствие факта выдачи согласия на совершение сделки, а также ее нотариального удостоверения.

Права и сроки на продажу квартиры после развода бывших супругов

Данный случай как нельзя лучше служит примером того, что нельзя откладывать решение вопросов по имущественным спорам в долгий ящик. Если бы раздел квартиры произошел сразу после развода, то большинство неприятных последствий можно было избежать.

Согласно гражданскому законодательству вся собственность, приобретенная в период брака, считается совместной. Если не заключался брачный договор или соглашение о разделе имущества, то она остается совместной и через 10 лет после его расторжения. Нотариального согласия другой стороны на совершение сделок с имуществом не требуется, т.к. на данный случай не распространяет действие ст. 35 СК РФ.

На защиту второго собственника встает ст. 253 ГК РФ. Она позволяет оспорить сделку, если будет доказано, что покупатель знал о том, что бывшая супруга не была согласна с куплей — продажей квартиры.

Из данного правила есть исключения. Согласие бывшего супруга не требуется при продаже имущества, полученного до женитьбы. Такая собственность не является совместной.

Кроме того продаже не подлежит:

• Безвозмездно полученная квартира в порядке дарения, наследования или приватизация. Другой супруг может претендовать на нее, только если он докажет, что были вложены общие деньги на ее капитальный ремонт или реконструкцию, в результате чего стоимость недвижимости значительно увеличилась.
• Жилплощадь, купленная на деньги, полученные в результате подарка, наследства, продажи имущества, которое приобретено до брака.
• Жилплощадь, купленная с использованием «Материнского капитала» или «Военной ипотеки». Средства государственной программы разделу не подлежат. Если супруги дополнительно вкладывали личные деньги, они делятся пополам.

По семейному законодательству поделить квартиру после развода можно:

• В добровольном порядке — между бывшими супругами составляется договор, в котором они определяют распределение долей в совместно нажитом имуществе. Причем эти доли не обязательно должны быть равными, если результат устраивает обе стороны.
• В судебном порядке — если не удается договориться мирным путем. По усмотрению судьи имущество может делиться не поровну, учитывая обстоятельства одного из супругов и интересы несовершеннолетних детей.

Трехлетний срок исковой давности для раздела имущества считается не со дня прекращения брака, а с момента, как она узнала об ущемлении своих прав. То есть, если муж продал квартиру, приобретенную в браке, другая сторона вправе требовать половину стоимости и через 10, и через 20 лет. Но не позднее 3 лет, как она узнала о сделке.

Можно ли увеличить долю супруги по причине того, что маленький ребенок остается проживать с ней? Ответ — нет. Считается, что дети не могут претендовать на долю родителей. Но при особых обстоятельствах, если будут предоставлены надлежащие доказательства о необходимости увеличить долю в интересах детей, суд может отступить от принципа равенства долей.

Похожие записи:

• Самозанятым с 1 июля расширят страховку на случай болезни
• ПФР и ФСС РФ объединяются. К чему готовиться работодателям
• Нормы потребления воды на человека в месяц без счетчиков